Trascrizione obbligatoria: rischio per il venditore?


casa bloccata

  La trascrizione costituisce un pericolo per il venditore?

  C'è chi paventa rischi per il venditore legati alla trascrizione del contratto, in presenza di una consegna anticipata.

    

    E' un falso problema.

 

 


Tali opinioni, motivate dalla impossibilità per il venditore di  poter vendere ad altri l'immobile oppure di poter  accendere un'ipoteca, vertono sull'indisponibilità giuridica dell'immobile che può intervenire in caso di contenzioso e successiva ritardata o mancata risoluzione del contratto, ed hanno un certo fondamento per i contratti in cui la promessa reciproca di compravendita, sia con che senza locazione, venga garantita da una caparra bassa (inferiore al 10%) 

Tuttavia, sia nel caso in cui sia obbligatoria e pertanto indiscutibile per i venditori (formulazione prevista dall'art. 23 del DL 133/14 Sblocca casa) sia nel caso delle formule Riscaffitto (affitto riscatto, Rent to Buy o acquisto sicuro) per coloro che desiderino vendere il loro immobile facendolo emergere dal "mare magnum" di offerte, valgono le seguenti considerazioni.

Riscaffitto, in molti punti del sito, ripete che la prima cautela da adottare è quella di non forzare l'applicazione delle formule.
Vedi "quando non usare Riscaffitto"

  1. Il venditore non deve avere necessità impellenti di denaro e non deve essere coinvolto in acquisti scadenziati per far fronte ai quali occorra il saldo prezzo.
  2. Il compratore deve avere un buon anticipo, motivazioni e fondamentali reddituali, lavorativi e sociali sufficienti per versare una rata mensile superiore all'ipotetico affitto.

Se il compratore/conduttore è inadempiente, il reintegro nel possesso, previsto dal contratto in caso di inadempienza, sarà  da ottenersi con sfratto nel caso di contratto con una componente locazione e con azione possessoria nel caso di contratto senza locazione.
Vedere "la consegna chiavi in Riscaffitto" e "la consegna chiavi in SlowBuy"

Resta il problema della trascrizione che non è altro che quello di far valere la risoluzione contrattuale cosa da farsi anche nel caso di non trascrizione.

E' preferibile ovviamente il ricorso ad un recesso volontario (già previsto eventualmente in contratto o concordato), per pervenire transattivamente ad una risoluzione consensuale e  non vi è alcuna differenza tra contratti trascritti o no.

Anche qualora si debba far valere giudizialmente la risoluzione non vi è alcuna differenza, non potendo certo disporre giuridicamente dell'immobile, nonostante un intervenuto reintegro nel possesso, senza che sia risolta l'obbligazione precedente.

Vale ricordare che in caso di contenzioso il compratore può ricorrere, strumentalmente o meno, all'art. 2932 CC iscrivendo in Conservatoria il ricorso in una nota "a margine" bloccando l'immobile fino alla dichiarazione di risoluzione.

E vale ricordare infine che tali considerazioni non sono solo da ascriversi ai contratti a godimento anticipato ma anche alla compravendita tradizionale.

L'istituto della trascrizione del preliminare non cambia quindi nè rafforza le obbligazioni che intervengono tra i contraenti, semplicemente le rende pubbliche e "opponibili ai terzi" 

Al contrario la trascrizione è altamente consigliabile anche per il  Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza del Conduttore/Compratore, sono "atto esecutivo" immediatamente azionabile. Fondazionenotariato.

Vedi anche studio 1702/b del Notariato

 

Riscaffitto ringrazia:
Domoforum, luogo di incontro di privati e professionisti del comparto immobiliare.
domoforum-logo2
tratto dagli studi del centro ricerca Domoforum          
VEDI ANCHE: domoforum area tematica affitto riscatto
 



Il metodo cresce:  nasce Immobiliade, il primo portale di vendita e locazione con annunci di affitto riscatto

Immobiliade.

 

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