F.A.Q. (domande frequenti su affitto riscatto e Rent to Buy)

Domande e risposte

 

 

Le F.A.Q. su affitto riscatto e Rent to Buy

 

Leggi le domande e le risposte su  affitto riscatto, Rent to Buy, acquisto programmato, atto con riservato dominio e sulle varie formule di compravendita a "godimento anticipato".

Puoi anche fare una domanda sul modulo di contatto, avrai la risposta e, se di interesse generale, sarà pubblicata sulle F.A.Q.

Fai le tue critiche e dacci i tuoi suggerimenti:  sono graditi.

 


Riscaffitto è  il primo  standard della compravendita  immobiliare "Slow Buy", alternativo o integrativo alla sola compravendita ed alla locazione, e viene utilizzato solo dalle Agenzie Immobiliari e dalle Imprese Convenzionate Riscaffitto.

Al suo interno sono comprese alcune formule (fra cui anche il Rent  to Buy) nate  per permettere a venditori e compratori di conseguire il risultato di una compravendita immobiliare "tranquilla"  detraendo  dal prezzo di acquisto in tutto o in parte quanto pagato in un medio periodo (2-3 anni) come locazione o come acconto,  con vantaggi reciproci per i Locatori/venditori ed i Conduttori /compratori.

Per estensione il termine ricomprende anche tutte le forme contrattuali che non prevedono  un contratto di locazione ma che consentono comunque al compratore la possibilità di pervenire all'acquisto con formule "Slow Buy", quali ad esempio la compravendita con riservato dominio e dilazioni,  il contratto preliminare con effetti anticipati oppure il contratto di acquisto con facoltà di recesso, che nulla contengono della componente "affitto".

 

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Riscaffitto per le agenzie e imprese fornisce i seguenti servizi per utilizzare subito le formule di Affitto con riscatto, Rent to Buy ed Acquisto programmato:

  • Licenza d'uso  di un marchio specifico con immagine chiara, omogenea e rassicurante per proporre ai venditori in un mercato in fase recessiva, ed ai compratori che hanno timore di affrontare in breve tempo  l'accensione di un mutuo per un nuovo acquisto, ad informarsi, leggendo i prospetti anche on line, rivolgendosi ad un Agente Immobiliare  o Impresa aderente a Riscaffitto.
  • Prospetti e  schede per i clienti, vetrofanie e materiale promozionale direttamente scaricabile, con adeguata pubblicizzazione ed indicizzazione dei contenuti.
  • Manuale operativo interattivo on line costantemente aggiornato riservato alle Agenzie ed Imprese Convenzionate.
  • Modulistica e formulari chiari ed intuitivi compilabili a mano e on line, solo per le Agenzie ed Imprese Convenzionate.
  • Incarico Riscaffitto costituito come "ap­pendice all'incarico di vendita" dell'agenzia, integrativo e non sostitutivo, in modo da favorire l'acquisizione o la proroga degli incarichi di ven­dita dell'agenzia, offrendo al cliente maggiori possibilità di vendere l'immobile sia con la ven­dita tradizionale che con il Metodo Riscaffitto.
  • Formulari di proposta di acquisto Riscaffitto e SlowBuy  chiari  e costitutivi  di obbligazioni e compensi d'agenzia.
  • Inserimento dei propri immobili sul portale specializzato www.riscaffitto.it  con pagine riservate ad ogni singola agenzia o impresa.
  • Help Desk interattivo, con FAQ e responder e apertura ticket per le  problematiche commerciali, notarili, legali, fiscali.

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L’effetto prenotativo dell’atto dato dalla trascrizione del contratto rende la scrittura opponibile ai terzi e toglie efficacia alle eventuali trascrizioni pregiudizievoli successive dovessero colpire l’immobile, ancora intestato al promittente venditore.
Cioè garantisce il compratore.
Con l’art. 23 del DL 133/14 (Sblocca Casa) la trascrizione diventa obbligatoria e dura quanto il contratto, fino al massimo di 10 anni (prima era tre anni)   

E’ l’obiezione più ricorrente, soprattutto da parte dei venditori. 
Tutti condannano la cronica lentezza della giustizia, soprattutto per le locazioni, dove l’inadempienza è aiutata dalla legge “favor inquilini” 392/78 e 431/98 create nel presupposto che l’inquilino sia la parte debole e pertanto vada favorito.  

Nel caso del Riscaffitto (vendita e affitto) la vendita prevale giuridicamente sulla locazione e lo sfratto è più rapido e semplice perché il contratto non è soggetto alla disciplina delle locazioni ma solo al 1571 CC
Nello SlowBuy, dove non vi è la componente affitto, la detenzione in attesa dell’atto è condizionata al regolare pagamento dei versamenti mensili. Occorre tuttavia in caso di inadempienza un’azione di possessoria per ottenere la restituzione.  

Tuttavia una caparra sostanziosa e versamenti mensili superiori all’ipotetico affitto scoraggiano l’inadempienza e risarciscono il proprietario con l’intero trattenimento delle somme.  Riscaffitto ricorda sempre che si tratta di vere vendite e che non si devono fare se il versamento iniziale è troppo basso e non vi sono i requisiti.  
Si suggerisce una previa attenta analisi delle motivazioni, dei requisiti e fondamentali reddituali morali e sostanziali, ed anche di concedere la facoltà di nomina di terzi e di recesso.  
In tal caso il compratore/conduttore, incappato nell’impossibilità di proseguire può cercare chi subentra o negoziare un recesso con penali alte ma comunque inferiori alla perdita di tutto quanto versato.  Rivolgersi all’apposita area del sito: “avvertenze per l’uso”

 

In un mercato fortemente disturbato dai timori instaurati  dai media e dalla politica,  privo dei necessari appoggi finanziari, il rapporto tra offerta e richiesta  si sbilancia a causa di un perdurante calo del numero di compravendite ed anche i pochi “compratori” finiscono per non comprare,  disorientati dall’eccesso di offerta e timorosi anch’essi di perdere migliori occasioni con un acquisto frettoloso seppur conveniente.

Riscaffitto risolve il problema della vendita e dell’acquisto.

Proporre al mercato un immobile   in vendita "anche"  con  una o più delle modalità Riscaffitto viene percepito, soprattutto in momenti di crisi finanziaria ed immobiliare, come un segno di attenzione sia verso il compratore che si sente rassicurato e più facilmente viene a visitare l'immobile,   anche per le chiare e sicure modalità di  Riscaffitto.

E il venditore  che ha molte più chances di vendita con il Riscaffitto che non con la vendita tradizionale.

 

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Riscaffitto ha codificato e standardizzato l'affittoriscatto con  le seguenti  formule :

1.           Riscaffitto "Opzione"  :                     la locazione con opzione di acquisto.

2.           Riscaffitto " Rent to Buy"  :            il “Rent to buy” locazione finalizzata all'acquisto

3.           Riscaffitto  "affittoriscatto" :      il contratto di locazione con patto di futura vendita

 

Inoltre ha codificato e standardizzato  le seguenti formule di Acquisto programmato prive della componente affitto e perciò chiamate "SlowBuy"

1.            SlowBuy "acquisto sicuro"   :     l'acquisto programmato con facoltà di recesso

2.            SlowBuy "comode rate"  :             la vendita con pagamento dilazionato  e  riservato dominio.

3.            SlowBuy  "inversus"   :                    il preliminare ad effetti anticipati

4.            SlowBuy  " Impresa tempo"  :    l'acquisto usufrutto a tempo, con facoltà di riscatto

Tutte le formule presentano possibili personalizzazioni nell'ammontare delle erogazioni e nelle modalità e tempi di rilascio, adattabili facilmente alle singole necessità.

 Leggi le schede delle 3    formule Riscaffitto

 Leggi le schede delle 4    formule SlowBuy

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No, “Riscaffitto per le Agenzie e per le Imprese” è un contratto di Net-Working per la normalizzazione delle formule di Affitto-riscatto, non è un Franchising e non collide con alcun altro Network immobiliare.

Riscaffitto non fa differenze e si propone a tutte le Agenzie e Imprese Immobiliari e di Costruzione, siano esse aderenti ad una catena di Franchising  che  ad Associazioni oppure siano singole ed indipendenti.

Le formule di adesione sono semplici,  economiche e con diverse modalità contrattuali adattabili alle singole realtà aziendali.

Da  ogni formula prescelta le Agenzie Immobiliari e le Imprese potranno in qualsiasi momento passare ad altra formula, aumentare o diminuire l’impegno od anche recedere con un semplice avviso.

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  • Cos'è SlowBuy?  L'affitto riscatto senza la componente affitto.

All'interno del Metodo  di Networking  Riscaffitto  sono comprese per estensione anche tutte le forme contrattuali che non prevedono la presenza di un contratto di locazione ma che consentono comunque al compratore la possibilità di pervenire all'acquisto con formule di godimento anticipato agevolate nei tempi e nelle modalità di pagamento e pertanto sono chiamate "SlowBuy", quali ad esempio il contratto di acquisto con facoltà di recesso la compravendita con cd "riservato dominio e dilazioni",  il contratto preliminare con effetti anticipati oppure  la compravendita di ususfrutto a termine, le quali nulla contengono della componente "affitto".

4 modalità di vendita agevolata per tempi e pagamenti, senza la componene affitto, rientranti nel metodo Riscaffitto.

Vedi  le 4 formule SlowBuy

Sul Web vi sono molti articoli   che propugnano grandi differenze tra il concetto di "affitto-riscatto" inteso come contratto di locazione con patto di futura vendita e quello di Rent to Buy, spesso enfatizzando i vantaggi della soluzione "anglosassone".

Le differenze stanno principalmente  nella maggiore standardizzazione che il Rent to Buy ha finora avuto, provenendo appunto dai paesi anglosassoni dove si è diffuso per agevolare le imprese nello smaltimento dell'invenduto e far fronte al Credit Crunch.

Inoltre la stessa dizione "affitto riscatto" è necessariamente generica ed indicative di modalità per un acquisto "Slow Buy"  e ricomprende in molti casi, come si può vedere esaminando le varie formule di Riscaffitto, anche lo stesso Rent to Buy.

Tuttavia non vi sono  grandi differenze tra  Riscaffitto "Rent to Buy"  e  Riscaffitto "affitto riscatto"  o anche Riscaffitto "opzione"   se si intende una formula contrattuale che agevoli il successivo acquisto iniziando con  una locazione.  

Rent to Buy  è concettualmente e più precisamente orientato all'ottenimento o all'accollo di un mutuo,  cui è finalizzato e spesso la singola operazione rientra in un complesso di operazioni effettuate di concerto tra l'impresa e la banca, che comprende il frazionamento e l'accollo del mutuo edilizio esistente.

Rent to Buy è un programma di accesso alla proprietà con l'acquisizione di merito creditizio e con ampie facoltà di recesso o cessione.

Il contratto, (che è  comunque da prevedersi in forma trascrivibile), è   un contratto di locazione con contratto di opzione d'acquisto,    ma tuttavia  contiene la previsione di caparra e di accantonamenti per il futuro acquisto, e pertanto solo apparentemente tale contratto fornisce maggiori garanzie alle parti rispetto al contratto di locazione con opzione di acquisto o all'Affitto Riscatto, il quale è un contratto di locazione con patto di futura vendita.

Si deve sapere che se vi è un'opzione per l'acquisto in luogo di un'obbligazione (Rent to Buy)  ovvero se in un contratto di locazione con patto di futura vendita (affitto riscatto) è prevista  la facoltà di recesso,  in entrambi i casi  il compratore/conduttore può recedere  (sia con il Rent to Buy  che con l'affitto riscatto)  e  che se non si è prevista  la trascrizione dei contratti le caparre non sono salvaguardate in caso di fallimento dell'impresa sia in un caso che nell'altro.

Compaiono nel web appelli del tipo "... per  il compratore è molto più sicuro  il Rent to Buy ..... " , "dal Rent to Buy si può recedere ..." cosa  vera solo se nell'affitto riscatto non si è prevista la facoltà di recesso.

La verità è che il Rent to Buy è  una "creatura" delle Imprese, le quali,   peraltro giustamente,    hanno scelto in accordo con le Banche la strada del contratto di locazione con opzione d'acquisto, per poter introitare una caparra ed un canone più elevato del normale che consentisse loro di frazionare  il mutuo edilizio e portarlo in ammortamento (cioè uscire dalla fase di pagamento di soli interessi) con la possibilità di far fronte alle rate grazie ai canoni di locazione.

La preistruttoria sul  conduttore/opzionante fatta dalle banche in vista del futuro eventuale accollo garantisce sia l'impresa che la banca in ordine al pagamento delle rate del mutuo, ed in quest'ottica è giusto, non solo per il  conduttore/opzionante ma anche per l'impresa e la banca che egli abbia ampia facoltà di recesso in modo da potere, nel caso questi si renda conto di non avere la possibilità di  procedere all'acquisto, reperire altro compratore.

Affitto Riscatto è un metodo meno codificato e più aperto  di locazione con patto (e non opzione)  di futura vendita e quindi più finalizzato all'acquisto che prevede versamenti ed accantonamenti  ma anche la previsione di smobilizzi o di sopravvenienze.  Anche in questa modalità  è possibile comunque prevedere recesso a determinate condizioni  e la cessione del contratto a terzi restando comunque  consigliabile la trascrizione del contratto.

Riassumendo e semplificando:

Riscaffitto "opzione"  è un contratto di locazione con opzione di acquisto (senza caparre o accantonamenti)  utile ad esempio  in caso di locazione di un immobile da risistemare in cui il conduttore e locatore convengono che la sistemazione sia a carico del conduttore, oppure per locazioni commerciali in cui il conduttore voglia garantirsi, per il  caso di successo dell'attività, il "radicamento" della posizione con l'acquisto.

Riscaffitto "Rent to Buy"  è un contratto di locazione con opzione di acquisto (con caparre e accantonamenti) utile soprattutto nel caso di imprese o Immobiliari eche affianchino alla vendita un metodo per radicare e frazionare il mutuo edilizio in funzione di vendite differite

Riscaffitto "Affitto Riscatto"  è un contratto di locazione con patto di futura vendita (con caparre e accantonamenti e, volendo, con facoltà di recesso) utile nei molti casi in cui sia il compratore che il venditori sono orientati ad una compravendita "slow Buy" con un venditore patrimonialmente fondato e  che non si sia impegnato per altri acquisti dipendenti dalla vendita e con un compratore avente validi requisiti oggettivi e soggettivi  e fondamentali reddituali in ordine, ma con il desiderio di posporre l'acquisto allo smobilizzo di somme o di immobili e/o ad un  mutuo.

Riscaffitto precisa infatti che nella logica della contrattazione tra le parti vi  sono sia le esigenze del compratore che quelle del venditore, al quale ad esempio potrebbe non essere utile o prevedibile la facoltà di recesso del compratore.

Riscaffitto non può far preferenze  tra un metodo e l'altro, saranno le parti, assistite dagli Agenti Immobiliari aderenti a Riscaffitto  a  declinare le loro volontà e conciliarle in un contratto

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La Trascrizione in Conservatoria dei Registri Immobiliari dei contratti preliminari di vendita è sempre consigliabile, anche nel caso della compravendita tradizionale:  la trascrizione del preliminare a cura del Notaio che lo redige garantisce il compratore, in quanto “blinda” l’immobile e lo protegge contro aggressioni successive quali pignoramenti  o ipoteche giudiziali o legali dovessero intervenire a carico del proprietario.

L’effetto "prenotativo dell’atto definitivo" costituisce opponibilità verso i terzi.

L’immobile è ancora intestato al proprietario ma è resa pubblica “erga omnes”  la futura vendita (e  l’avvenuto rilascio del possesso), e pertanto l’immobile non è aggredibile.

Nel caso di quasi tutte le formule di Riscaffitto, quali l'affitto riscatto, il Rent to Buy o l'acquisto programmato (salvo il  Riscaffitto “comode rate” e "Impresa Tempo" in cui vi è già l'atto definitivo di trasferimento), tale cautela è ancora più importante, poichè il contratto perdura per un tempo medio (2-4 anni) in cui il rischio di azioni pregiudizievoli sull'immobile aumenta e poiché nel frattempo il compratore continua a fare versamenti in conto prezzo.  Non è possibile la trascrizione del Contratto di opzione in quanto trattasi di un contratto aleatorio che prevede l'atto definitivo nel solo caso in cui l'opzionario decida di esercitare l'opzione.  D'altra parte non sono previsti nelle formule di locazione con contratto di opzione versamenti in conto prezzo, anche se si vedono sul Web formule denominate di Opzione che in realtà sono impegantive ed onerose per l'acquirente.  Vedi Riscaffitto "opzione"

L'effetto prenotativo dell'atto e la conseguente "protezione" dalle iscrizioni pregiudizievoli ha la durata di tre anni.  E' bene pertanto, soprattutto se il termine per l'atto può essere differito ad oltre il terzo anno, chiedere al Notaio di inserire la facoltà disgiunta per le parti di rinnovare la trascrizione qualora entro il termine dei tre anni non si sia rogitato. In questo modo la "protezione" può durare più dei tre anni canonici.

Leggi anche  La Trascrizione Notarile dei Contratti

Leggi anche  Le avvertenze per l'uso

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Riscaffitto "opzione"

La locazione con opzione di acquisto  è una forma di affitto riscatto che prevede la facoltà, e non l'obbligo, per il Conduttore di procedere all'eventuale acquisto in un determinato termine, ed è  indirizzato da una parte ai  Proprietari  che desiderino poter percepire un canone leggermente più alto per via della facoltà potestativa di acquisto data all’inquilino, oppure per  poter più facilmente locare un immobile che in realtà ha  alcune componenti da ristrutturare , in quanto il conduttore potrà ritenere per se le addizioni effettuando  il semplice acquisto, mentre  qualora non eserciti l’opzione alla scadenza dovrà lasciare in sito le migliorie.

Dall'altra parte è indirizzato al Conduttore che intenda godere immediatamente del bene, a titolo di detenzione locatizia,  corrispondendone i canoni, con la possibilità, entro un determinato tempo, ad esempio pari al primo periodo di locazione (4 anni per l’abitativo, 6 anni per il commerciale) di effettuare l’acquisto.

 

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Riscaffitto ha codificato e standardizzato le seguenti  formule  di affitto con riscatto:

1.           Riscaffitto "Opzione"  :                     la locazione con opzione di acquisto.

2.           Riscaffitto " Rent to Buy"  :            il “Rent to buy” locazione finalizzata all'acquisto

3.           Riscaffitto  "affitto riscatto" :      il contratto di locazione con patto di futura vendita

 

Inoltre ha codificato e standardizzato nel Metodo  le seguenti formule di acquisto programato prive della componente affitto e perciò chiamate "SlowBuy"

1.            SlowBuy "acquisto sicuro"   :     l'acquisto con facoltà di recesso

2.            SlowBuy "comode rate"  :             la vendita con pagamento dilazionato  e  riservato dominio.

3.            SlowBuy  "inversus"   :                    il preliminare ad effetti anticipati

4.            SlowBuy  " Impresa tempo"  :    l'acquisto usufrutto a tempo, con facoltà di riscatto

Tutte le formule presentano possibili personalizzazioni nell'ammontare delle erogazioni e nelle modalità e tempi di rilascio, adattabili facilmente alle singole necessità.

 Leggi le schede delle 3    formule Riscaffitto

 Leggi le schede delle 4    formule SlowBuy

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Chi si accosta alle forme di affitto con riscatto, Rent to Buy, acquisto programmato e alle altre formule di Riscaffitto e SlowBuy deve avere  fondamentali economici, sociali e morali buoni, propensione al risparmio, motivazioni serie all’acquisto,  redditualità certe ed alte relativamente ad un ipotetico affitto, tali quindi che consentano accantonamenti consistenti nel medio periodo.

Privati aventi i  fondamentali ed i requisiti creditizi in regola,  con redditi buoni e  prospettive di sviluppo reddituale e sociale, ma che non dispongano di sufficienti capitali liquidi o non intendano svincolare somme da destinare  alla componente di intervento diretto oggi richiesta dalle Banche.

Privati con buoni redditi e possibilità di accesso al credito, ma che intendano procedere ad un acquisto "slow buy" senza dover forzare l'accesso al credito.

 

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Riscaffitto " Rent to Buy" è principalmente indirizzato da una parte ad Immobiliari e Imprese di Costruzione aventi fondamentali finanziari ed economici in regola, ma che  si vogliano liberare di uno stock di invenduto,   programmandone il ritorno finanziario in funzione di un soddisfacente ritorno economico, anche in concorso con le Banche ovvero con Enti pubblici e Comuni, nell'ambito del "Social Housing".

Dall'altra a Privati che, disponendo di una liquidità iniziale pari al solo  5-10% del prezzo dell'immobile, da versarsi come caparra, vogliano avere subito il godimento dell'abitazione, dapprima in locazione (rent) e successivamente in proprietà (buy).

Una volta completato il processo di acquisto, rinviando di 3-4 anni  l'accensione o l'accollo del mutuo e nel frattempo creando uno "storico creditizio"  per  migliorare il proprio  rating (punteggio) in modo da ottenere il mutuo facilmente ed a buone condizioni, si potrà procedere all'acquisto;

 

 

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Affitto riscatto e Rent to Buy convengono  a tutti.

Conviene a chi Vende  “dando una mano” al compratore e dilazionando in vari modi tempi e pagamenti

Conviene a chi Compra  facendo  ricorso in parte a mezzi propri, in parte al mutuo ed in parte allo smobilizzo di altri beni ma oggi non può o non intende affrontare in tempi stretti  le diverse operazioni necessarie.

 Conviene alle Agenzie e Imprese  conviene alle agenzie immobiliari e alle Imprese a condizione che ci siano per venditori e compratori i requisiti di solidità ed i fondamentali in ordine

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Un venditore o un compratore non sono adatti all'affitto riscatto quando:

il venditore è costretto a vendere per necessità o per fare fronte ad altro acquisto:  non potrà infatti concedere al compratore i tempi medio/lunghi richiesti o la  facoltà di recesso.

il compratore non ha i requisiti finanziari e reddituali sufficienti per una locazione finalizzata all'acquisto: non riuscirà infatti ad effettuare i necessari accantonamenti per l'acquisto.

 

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Non si deve usare Affitto riscatto o Rent to Buy per alienare un immobile  quando:

  • il  venditore ha la necessità impellente di vendere,   ovvero la vendita è  finalizzata ad un nuovo acquisto già rigidamente scadenziato ovvero  quando si ha una situazione patrimoniale e reddituale  negativa o anche semplicemente troppo "esposta".

Non si deve usare il Riscaffitto per comprare quando

  • il compratore non ha  fondamentali economici, sociali e morali buoni, mancano propensione al risparmio, motivazioni serie all'acquisto,  redditualità certe ed alte relativamente ad un ipotetico affitto, tali quindi che consentano accantonamenti consistenti nel medio periodo.

Chi si accosta al Riscaffitto non lo fa, e non lo deve fare, perché costretto dalle difficoltà, ma per scelta ponderata ed orientata a una vendita "tranquilla" (Slow Buy) o ad un acquisto in tempi medi, magari dopo aver venduto un altro immobile o contraendo un mutuo.

 

 

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Gli Agenti Immobiliari, le Imprese ed i Clienti che si serviranno della metodologia Riscaffitto per la locazione con opzione di acquisto, l'affitto riscatto, il Rent to Buy o l'acquisto programmato non devono operare forzature.

Riscaffitto  non deve essere utilizzato  senza  che vi siano le condizioni base per la sua applicazione e senza avere compreso appieno il funzionamento delle varie modalità.

Riscaffitto  agevola molto la vendita ma non dovrà mai essere imposto al mercato come una forzatura, se si vuole che  sia una  duratura alternativa alla compravendita e locazione tradizionale e non solo un palliativo alla attuale congiuntura sfavorevole.

 

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Se l'Agente Immobiliare  percepisce la volontà  dell'Impresa o del privatodi vendere senza che vi sia urgenza o dipendenza da altri fattori,   per smobilizzo e per diversificare  gli investimenti, oppure perché  l'immobile è poco confacente alla locazione e in tal caso poco redditizio oppure perchè necessita di interventi di ristrutturazione che non si intendono realizzare,  oppure per la divisione del ricavo tra comproprietari, oppure anche per il desiderio di abbassare il profilo e gli oneri fiscali,  allora può proporre convenientemente  Riscaffitto "opzione",  "Rent to Buy", "Affitto riscatto" o "acquisto programmato"  alternativamente alla vendita tradizionale,  senza escluderla.

Vendesi "anche" con Riscaffitto.

 

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"Affitto-riscatto”,  “Rent to Buy”, "Help to Buy" ed ancora di più "Riscaffitto":  sono parole magiche per acquisire incarichi e per vendere.

Distinguere i propri  immobili   in vendita dai tanti altri in un mercato afflitto da eccesso di offerta e da pochi” compratori”, con formule che incentivino più di un ribasso prezzo:

“.... CASA SUBITO TUA, PAGAMENTI COMODI!”  agevola la vendita più che un “ ......PREZZO TRATTABILE!”

 

 

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Riscaffitto è il primo standard della mediazione immobiliare con formule normalizzate  di   locazione con opzione di acquisto,  affitto riscatto,   Rent to Buy o  acquisto programmato    e serve per vendere e per comprare più facilmente.

Riscaffitto è  un prodotto/servizio integrato di standardizzazione  delle varie possibili innumerevoli contrattualistiche  di affitto-riscatto e Rent to Buy, che  riconduce  a un numero  ridotto di soluzioni semplici,  contrattualmente, fiscalmente e giuridicamente valide, immediatamente riconoscibili e soprattutto studiate per essere già promozionate  con le modalità prescelte.

Riscaffitto si integra con un sistema di modulistica  e di  promozione  finalizzato  a facilitare sia l’acquisizione e la proroga  degli incarichi, che ad ampliare il riscontro ed aumentare le possibilità di vendita.

 

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Le ricette per l'affitto-riscatto  generico proposte dagli Agenti immobiliari esperti  sono innumerevoli e  la dosatura degli ingredienti  è libera:  se   i cuochi sono bravi, e non vi è motivo di dubitarne,  il "risultato"  sarà  valido contrattualmente e fiscalmente, ma se qualcosa si incaglia la ricetta non riuscirà.    

Riscaffitto propone 3 formule semplici, standardizzate e pronte all'uso, che tutti possono  usare  liberamente, conoscendo già  prima e con precisione i vantaggi e gli svantaggi.

Il Metodo Riscaffitto propone inoltre SlowBuy,  4 formule  che non contengono alcuna componente "affitto" ma sono ugualmente   volte ad agevolare l'acquisto (e la vendita) nella tempistica e nei pagamenti.

 

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L'Agente Immobiliare è  abituato ad  esaminare i problemi con l'ottica  di conciliare opposte esigenze ai fini dell'incontro delle due volontà, con il risultato che più facilmente riuscirà nell'intento, mentre il Consulente fiscale o legale si pone spesso a difesa della parte che lo consulta, cercando di imporre le scelte che meglio aggradino il suo cliente, e più difficilmente riuscirà a creare un accordo complesso.

Un buon Agente Immobiliare, a rischio di “perdere l’incarico” , fa emergere le esigenze e le aspettative del cliente, le modera e le riconduce alla razionalità, delinea una strategia di vendita in sintonia con il cliente ed infine raccoglie in maniera precisa l’incarico, vera espressione della “volontà negoziale” del venditore.

Sulla base dell'incarico l'Agente Immobiliare si attiva per reperire un compratore, il quale sottoscriverà una proposta di acquisto che sarà l'espressione della sua "volontà negoziale" e che, con l'accettazione, diverrà "contratto concluso".

 

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Al termine generico di “affitto riscatto” o, più specifico, di “Rent to Buy” o "Help to Buy",  corrispondono in realtà molteplici formule contrattuali,    aventi diverse connotazioni contrattuali e differenti motivazioni e finalizzazioni.

Un buon agente immobiliare con la necessaria esperienza e preparazione è  in grado di confezionare su misura  un contratto che concilii le esigenze del venditore e del compratore, dopo aver sentito le esigenze dell'uno e dell'altro.

Innumerevoli quindi sono i possibili contratti, che devono essere però attentamente verificati sotto gli aspetti giuridici, fiscali e della rispondenza alle norme antiriciclaggio  per il trasferimento definitivo.

Non vi sono dubbi che con l'assistenza dei  consulenti legali e fiscali di ambo le parti e di un buon Notaio , l'accordo confezionato da un buon agente immobiliare possa sortire  il risultato di un contratto che sia di soddisfazione del venditore/conduttore e del compratore/locatore.

Il metodo Riscaffitto si basa su una standardizzazione  delle formule, verificate sui piani commerciali, contrattuali, legali, notarili e fiscali, in modo tale da permettere una più agevole percezione e una più efficace commecializzazione.

Le 3 formule standardizzate Riscaffitto

 

Le 4 formule standardizzate SlowBuy

 

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•             “Contratto tipico”: vi è contratto tipico quando si ha uno schema contrattuale previsto espressamente dall’ordinamento giuridico, la cui disciplina è dettata dal codice o da una legge speciale.  Nel campo immobiliare la compravendita e la locazione sono entrambi contratti tipici.

•             “contratti atipici” sono invece quei contratti non espressamente disciplinati dal diritto civile ma creati ad hoc dalle parti, in base alle loro specifiche esigenze di negoziazione, che possono però contenere elementi tipizzati di diversi contratti magari misti e fusi o indipendenti fra loro.    I “contratti atipici” trovano un esplicito riferimento nell’art.1322 c.c. ai sensi del quale: ”le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge.     Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l`ordinamento giuridico.”  Ne deriva una loro ammissione e riconoscimento da parte dell`ordinamento giuridico, purché leciti e non contra leges.

Anche il leasing è un contratto atipico, e tuttavia l’uso ultratrentennale ne ha normato molto bene le caratteristiche contrattuali e fiscali.

Con il termine commerciale di Riscaffitto e  con quelli generici di locazione con opzione di acquisto,  affitto riscatto,   Rent to Buy o  acquisto programmato si  intendono (e vi sono ricomprese) tutte le forme, tipiche ed atipiche, che prevedano un rilascio immediato dell’uso, della detenzione o del godimento di un immobile, a fronte di un riconoscimento economico periodico e nella previsione di una futura definizione della compravendita.

Ad esempio sostenere che il Rent to Buy debba essere preferibilmente composto di 2 contratti  distinti, il contratto di locazione e quello di compravendita, allo scopo di restare nell'ambito dei contratti tipici è errato, se solo si considera che le necessarie clausole di salvaguardia, quali quelle che prevedono il decadere di  uno dei contrati nel caso di inadempienza nell'altro, crea la atipicità di entrambi.

Non vi è nulla di male nell'atipicità dei contratti, la differenza è semmai tra contratti fatti bene e quelli fatti male.

 

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Affitto riscatto conviene quando:

1.   Il venditore/locatore possiede un immobile inutilizzato che  intenda alienare  anche con tempi medio-lunghi. “Voglio vendere, non svendere, sono disponibile ad un reddito finalizzato alla vendita agevolando il compratore con dilazioni in tempi medio lunghi”

2.    L'acquirente/conduttore intende utilizzare immediatamente un immobile, non ha  interesse o possibilità immediate per l’acquisto, e prende in considerazione la corresponsione di una caparra iniziale e di somme periodiche integrative superiori a quelle di un ipotetico canone per un determinato periodo.  “Voglio acquistare ma non posso o non intendo smobilizzare i miei risparmi passati ma investire quelli futuri, preferisco la duttilità di una formula che permetta il riscatto“

 

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L’affitto riscatto (affitto a riscatto - affitto con riscatto)  è un termine generico,  coniato e registrato nel 1986 da un esperto agente immobiliare di Torino, termine ormai volgarizzato e che  nella sua accezione estesa ricomprende al suo interno innumerevoli  formule   (fra cui anche il Rent  to Buy  e l’ Help to Buy) nate in genere per permettere di agevolare lo smaltimento dell'invenduto.

Le formule sono innumerevoli e  molto spesso soggette alla libera contrattazione   “volta per volta”  e  per questo motivo  risultano ancora poco conosciute ed utilizzate in Italia,  al contrario di quanto avviene in altre Nazioni.

“Riscaffitto” è  un prodotto/servizio con 7  formule  standardizzate,  fra le quali le prime 3 denominate Riscaffitto e le altre 4 denominate SlowBuy, tutte verificate congiuntamente per gli aspetti commerciali, contrattuali, legali, notarili e fiscali.

Riscaffitto  fornisce alle agenzie un portale interattivo specializzato, la modulistica, i manuali  ed il Metodo  e  vari strumenti integrati per agevolare l’acquisizione ,  la promozione  e la  vendita .

Riscaffitto è lo standard della mediazione immobiliare "Slow Buy", alternativo alla compravendita ed alla locazione, e viene utilizzato solo dalle Agenzie Immobiliari e dalle Imprese  Convenzionate.

 

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Riscaffitto  "affitto riscatto"    è indirizzato da una parte  a venditori/locatori  Società o Privati proprietari, aventi un solido piccolo-medio patrimonio immobiliare,  privi di necessità di liquidi, ma che intendano vendere uno o più immobili per “alleggerire” o diversificare l’investimento o anche solo per evitare di dover affrontare manutenzioni straordinarie finalizzate ad una messa a reddito, o per alleggerire la posizione fiscale.

E' destinato dall'altra parte a compratori/conduttori aventi i  fondamentali economici ed i requisiti creditizi in regola,  con redditi buoni e  prospettive di sviluppo reddituale e sociale, ma che non dispongano di sufficienti capitali liquidi immediati o non intendano svincolare somme da destinare  alla componente di intervento diretto oggi richiesta dalle Banche.

Privati con buoni redditi e possibilità di accesso al credito, ma che intendano procedere ad un acquisto "slow buy" senza dover "forzare l'accesso al credito" ricorrendo a garanzie integrative.

Vai alla scheda Riscaffitto  "affitto riscatto"

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No, Affitto Riscatto è destinato a durare nel tempo anche in congiunture   dove la richiesta supera l'offerta.

Le varie formule di Riscaffitto (Locazione con contratto di opzione, affitto riscatto, Rent to Buy, acquisto programmato) non sono una soluzione alle difficoltà economiche o una soluzione alla crisi per  risolvere problemi finanziari  degli interessati, ma consentono di   porre in atto concretamente un programma di contestuale vicendevole disinvestimento e investimento con un vantaggioso sistema" Slow Buy".

Infatti, se tra qualche anno, come ci auguriamo, il numero delle compravendite sarà nuovamente aumentato e  di conseguenza i valori cresceranno,  tale crescita renderà  di nuovo via via sempre più difficile l'accesso alla proprietà, se non con metodi "slow buy".

 

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Con SlowBuy "acquisto sicuro" o con SlowBuy "comode rate" (acquisto programmato), non essendo previsto un corrispettivo per la locazione,  si possono mettere gli interessi bancari  senza  incorrere nell'esercizio abusivo del credito?

Nei contratti tra privati è assolutamente lecito, a fronte di dilazioni nel pagamento, inserire il rimborso o il pagamento di interessi, ovviamente in misura congrua e non esosa o addirittura usuraria.
L’operazione di dilazione ed i conseguenti interessi  sono infatti finalizzati al buon fine della compravendita e non fini a se stessi, e quindi non si tratta di esercizio abusivo del credito,  che in quanto tale dovrebbe invece essere un’operazione autonoma.
L’ ambito di applicazione dell’esercizio abusivo del credito è riconducibile esclusivamente alle attività finanziarie :
1. assunzione di partecipazioni ;
2. concessione di finanziamenti sotto qualsiasi forma ;
3. prestazioni di servizi di pagamento ;
4. intermediazione in cambi .

Tuttavia la parola interessi è un po’demonizzata e malvista.

Riscaffitto, quando è previsto inserire nella pattuizione tra le parti un adeguamento che contribuisca a remunerare almeno in parte il periodo di detenzione del bene prima dell'atto, preferisce indicare una indicizzazione del prezzo.

Nel calcolatore "Calcola da solo il tuo Riscaffitto o il tuo SlowBuy" vi è tale possibilità.

E' preferibile che il prezzo si rivaluti ogni anno del 3% anziché applicare interessi del 3%, almeno sul piano formale, essendo infatti la stessa cosa sul piano economico.