Le 7 Formule Riscaffitto

Affitto riscatto

 

Le 7 Formule Riscaffitto

Riscaffitto ha "normalizzato" le varie modalità contrattuali denominate Rent to Buyacquisto programmato, affitto riscatto, patto di riservato dominio e in molti altri modi.

Riscaffitto è un metodo di NetWorking  aperto ma con aree operative riservate alle sole Agenzie Immobiliari ed alle Imprese.


Le  7  formule,  divise in 2 gruppi, sono:

1.      Riscaffitto    (locazione finalizzata alla vendita)  con tre formule

2.      SlowBuy     (solo vendita senza affitto) con quattro formule


  riscaffitto-logo2

Riscaffitto, 3 soluzioni di locazione finalizzata all'acquisto: 


1. Riscaffitto "Opzione"  

Il contratto di locazione con opzione di acquisto

La locazione con opzione di acquisto è composta di due distinti contratti, un contratto (tipico) di locazione, affiancato da un contratto (tipico) di opzione di acquisto, aventi entrambi vita propria e distinta.

  • Il contratto di locazione sarà soggetto alla disciplina delle locazioni L. 392/78 e L. 431/98 ed alle norme fiscali che regolano la locazione. La locazione cesserà allo scadere naturale del contratto di locazione ovvero per recesso anticipato (art. 4, l. 392/1978) del conduttore, ovvero alternativamente per “confusione” nel momento in cui il conduttore avrà acquistato l’immobile diventando al tempo stesso inquilino e locatore.
  • Il contratto di opzione è il contratto in virtù del quale una parte (il Proprietario) assume l’obbligo di rimanere vincolata per un determinato periodo di tempo ad una proposta (del Conduttore), rivolta appunto alla conclusione di un contratto di compravendita, durante il quale l’altra parte (il Conduttore) conserva la facoltà di accettare o meno.
    Il contratto di opzione non è trascrivibile in Conservatoria, ma per contro la mancanza di questa garanzia non è  significativa in quanto in tale contratto non devono essere previste caparre o altre forme di versamenti che non siano quelli dei canoni.

Il particolare meccanismo contrattuale dell’opzione ha una sua specifica disciplina normativa, contenuta nell’art. 1331 c.c.

La convenienza di stipulare un contratto di locazione ed un contestuale contratto di opzione di acquisto è …..

Continua leggendo la scheda Riscaffitto "opzione" completa...     (Occorre la Registrazione Premium Agenzie o Imprese)

 


2. Riscaffitto "Rent to Buy"

Il contratto di locazione finalizzato al contratto di acquisto.

Il Rent to Buy è una formula  di origine anglo-sassone che prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione finalizzato al successivo acquisto regolato con la sottoscrizione contestuale di un contratto preliminare

Lo schema è regolato dai due distinti contratti tipici, collegati però fra loro da una serie di clausole, con l'obbiettivo principale di far rientrare il compratore in un determinato tempo nei parametri richiesti dalle banche per effettuare l’acquisto con mutuo, nel comune interesse di perfezionare la vendita.  
E' possibile tuttavia riunire in un unico contratto misto ed esplicitamente atipico le due obbligazioni.  

Entrambe le forme, due contratti o un solo contratto, possono essere trascritte in Conservatoria ai sensi art. 2645 CC (non vi è obbligo in quanto esse non sono soggette alle norme emanate dall'art. 23 del D.L. 133/14 Sblocca Casa ma la trascrizione notarile è consigliabile a garanzia del Compratore/conduttore e dei suoi versamenti (Leggi  anche Avvertenze per l'uso) ma anche del Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza, sono "atto esecutivo" immediatamente azionabile.Fondazionenotariato

Riscaffitto nella sezione riservata alle Agenzie ed alle Imprese propone entrambe le formule evidenziandone le differenti qualità.

E' molto adatto alla compravendita di immobili di nuova costruzione direttamente dal Costruttore (preferibilmente con intervento di un'agenzia specializzata Riscaffitto), e può essere convenientemente "sponsorizzato" da una Banca, particolarmente quella che ha erogato il mutuo edilizio al Costruttore, la quale può cartolarizzare la componente locazione finanziando il Costruttore e monitorare il corretto andamento del contratto finalizzato ad un successivo mutuo  con intervento bancario programmato e facilitato dal merito creditizio acquisito da l compratore/conduttore. 

E' quasi sempre sufficiente una piccola caparra (5-10%) , ma  occorrono erogazioni mensili in una certa misura più elevate del solo affitto, (20-60% in più) le quali somme vengono in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo il recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.

Continua leggendo la scheda Riscaffitto "Rent to Buy" completa….    (Occorre la Registrazione PREMIUM Agenzie o Imprese)

Fai da solo i tuoi calcoli di esempio:   vai al Calcolatore Riscaffitto (occorre la registrazione gratuita)


3. Riscaffitto "Affitto Riscatto"

Contratto di locazione con patto di futura vendita.

Con il "contratto di locazione e patto di futura vendita"  locatore e conduttore stabiliscono che, entro il termine, stabilito contrattualmente, della locazione, l’immobile in oggetto venga trasferito al conduttore.     Questa formula rappresenta il "vero" affitto riscatto.

Il prezzo prefissato della vendita verrà pagato con la caparra, gli acconti intermedi e  i canoni corrisposti o una parte di essi, restando l’eventuale saldo a carico del Compratore/conduttore al momento dell'atto, anche con il concorso di mutuo.

Si tratta di un unico contratto "misto ed atipico" contenente sia il contratto di locazione che quello di futura compravendita, la quale "prevale" giuridicamente sulla locazione con l'effetto che essa non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di durata e modalità libera.

Tale aspetto lo rende preferibile per i rapporti tra privati, dove il venditore/locatore, disponibile ad agevolare la vendita agevolando il compratore, teme di dover ricadere nelle maglie delle leggi speciali e dove il compratore/conduttore intende godere da subito liberamente dell'immobile impegnandosi all'acquisto con mezzi propri, con un futuro mutuo e con smobilizzo di altri beni ma non intenda affrontare in tempi troppo stretti le diverse operazioni necessarie.

È consigliabile con una caparra che sia pari ad almeno il 10-20% , e con erogazioni mensili, in parte per la locazione ed in parte come acconto, che siano in buona misura più elevate del solo affitto, le quali somme verranno in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo l'eventuale recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.

In tale tipologia di contratto infatti, può anche essere prevista, se il venditore lo consente, una facoltà per l'acquirente di recedere dall'acquisto a predeterminate condizioni, come anche di cedere a terzi il contratto.

Il contratto può essere trascritto in Conservatoria ai sensi art. 2645 CC (non vi è obbligo in quanto  non è  soggetto alle norme emanate dall'art. 23 del D.L. 133/14 Sblocca Casa ma la trascrizione è consigliabile a garanzia del Compratore/conduttore e dei suoi versamenti. (Leggi anche Avvertenze per l'uso  e  La trascrizione dei contrattima anche del Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza, sono "atto esecutivo" immediatamente azionabile.Fondazionenotariato

Continua leggendo la scheda "affitto riscatto" completa…  (Occorre la Registrazione PREMIUM Agenzie o Imprese)

Fai da solo i tuoi calcoli di esempio:   vai al Calcolatore Riscaffitto  (occorre la registrazione gratuita) 


 

slowbuy-logo1

SlowBuy, 4 soluzioni di acquisto programmato

SlowBuy ha codificato e standardizzato le seguenti quattro  formule:

 


1. SlowBuy "Acquisto Sicuro"

Promessa di acquisto con facoltà di recesso per il compratore (acquisto programmato).

È una formula di sola vendita "SlowBuy" che non contiene il concetto di affitto pur consentendo di pervenire gradualmente al trasferimento definitivo.  E', in pratica, un preliminare "agevolato, programmato o facilitato" con tempi lunghi per il rogito e con la previsione di versamento di successive caparre o acconti integrativi della caparra/acconto iniziale.

È un contratto preliminare di compravendita immobiliare "tipico", che contiene una reciproca promessa di pervenire alla compravendita definitiva di un immobile in un dato tempo (ad esempio due-quattro anni), con una immissione nel possesso immediata ma condizionata risolutivamente al regolare pagamento dei versamenti integrativi e del futuro adempimento definitivo.

Il contratto può essere trascritto in Conservatoria ai sensi art. 2645 CC (non vi è obbligo in quanto  non è  soggetto alle norme emanate dall'art. 23 del D.L. 133/14 Sblocca Casa ma la trascrizione è consigliabile a garanzia del Compratore/conduttore e dei suoi versamenti. (Leggi anche Avvertenze per l'uso  e  La trascrizione dei contratti)  ma anche del Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza, sono "atto esecutivo" immediatamente azionabile.Fondazionenotariato

Vengono stabilite tutte le condizioni e modalità dell'acquisto e fissato il prezzo, che potrà avere una riduzione proporzionale nel caso di abbreviamento dei termini oppure al contrario potrà avere una indicizzazione in aumento a partire ad esempio dal 6° mese ….

Fai da solo i tuoi calcoli di esempio:   vai al Calcolatore SlowBuy   (occorre la registrazione gratuita)

Continua leggendo la scheda "acquisto sicuro" completa…   (Occorre la Registrazione PREMIUM Agenzie o Imprese)

 


2. SlowBuy "Comode Rate"

La vendita dilazionata o rateale con atto notarile (cd con riservato dominio o con riserva di proprietà)

La vendita con patto di riservato dominio, ai sensi dell’art. 1523 del codice civile, regola la vendita di una cosa mobile, ovvero l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

La particolarità di questa tipologia di contratto sta proprio nella possibilità di acquistare un bene, con un regolare atto di trasferimento definitivo, a fronte del rilascio di un congruo acconto, cui segue un pagamento del saldo a rate e con la possibilità di godere di esso da subito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, ottenendone però la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’esatta corresponsione del prezzo stabilito (art. 1465 c.c.).

Tale forma di contratto (cosiddetta con patto di riservato dominio o riserva di proprietà) è applicabile propriamente solo a tutte le cose mobili, registrate e non.

Per estensione però tale modalità riguarda anche gli immobili, attuandosi però nella pratica in un modo differente, ovvero con la apposizione in atto della condizione sospensiva di validità del medesimo atto subordinatamente all'avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito, (o meglio del possesso di tutte le ricevute di pagamento) comprendendo anche nella condizione il regolare pagamento delle eventuali rate, sia al contrario apponendo all'atto la clausola risolutiva espressa per il caso inverso di mancato pagamento del saldo prezzo e/o delle eventuali rate.

In un caso l'atto prende la sua piena efficacia con il saldo prezzo, nell'altro la perde con il mancato pagamento.

Gli effetti di entrambe le forme sono all'atto pratico i medesimi: in caso di pagamento regolare la condizione sospensiva si avvera e pertanto l'atto di trasferimento prende pienamente efficacia con tutti gli effetti, anche fiscali, "ex tunc", cioè a far data dal momento dell'atto, mentre nel caso di mancato pagamento si avrà come mai fatto; per il caso di apposizione della clausola risolutiva l'atto è comunque pienamente valido da subito ("ex nunc") ma si risolve nel caso di mancato pagamento.

Continua leggendo la scheda "comode rate" completa…   (Occorre la Registrazione PREMIUM Agenzie o Imprese)

 

3. SlowBuy "Inversus"

Il contratto preliminare ad effetti anticipati

Con il preliminare ad effetti anticipati le parti convengono, sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare, in genere di tipo trascritto, la costituzione di alcuni effetti che competerebbero in realtà al contratto definitivo: già dal preliminare sorgono obbligazioni per il pagamento del prezzo, dilazionato in un numero prefissato di rate e per la consegna dell'immobile.

Al promissario acquirente viene riconosciuto un diritto personale di godimento sulla cosa anticipatamente data in consegna, con il rilascio del possesso ed i conseguenti oneri ed onori.

Il contratto può essere trascritto in Conservatoria ai sensi art. 2645 CC (non vi è obbligo in quanto  non è  soggetto alle norme emanate dall'art. 23 del D.L. 133/14 Sblocca Casa ma la trascrizione è fortemente consigliabile a garanzia del Compratore/conduttore e dei suoi versamenti. (Leggi anche Avvertenze per l'uso  e  La trascrizione dei contratti)  ma anche del Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza, sono "atto esecutivo" immediatamente azionabile.Fondazionenotariato

Continua leggendo la scheda "Inversus" completa…    (Occorre la Registrazione PREMIUM Agenzie o Imprese)

 

4. SlowBuy "Impresa Tempo"

Acquisto usufrutto a tempo con opzione o patto di acquisto della proprietà.

L’acquisto dell’usufrutto (o uso) a tempo (o termine) con facoltà di acquisto entro un determinato termine della proprietà produce una doppia tipologia di contratto.

È  possibile anche il solo acquisto a termine dell'usufrutto, senza ulteriori patti e pertanto solo se all'acquisto dell'usufrutto a termine si aggiunge una appendice quale quella dell'opzione (per l'acquisto di un ulteriore periodo di usufrutto a termine) o del patto di futuro acquisto della proprietà si avrà un contratto misto.

La prima fattispecie contrattuale è quella della compravendita di un diritto reale e cioè dell’usufrutto o uso a tempo o termine, mentre la seconda altro non è se non un contratto di opzione per l’acquisto di un ulteriore periodo o della intera proprietà ovvero una vera e propria promessa di acquisto avente effetti obbligatori.

Una tale modalità contrattuale, unione di due contratti tipici  indipendenti l'uno dall'altro, può essere utile e conveniente anche fiscalmente in alcuni casi.

Continua leggendo la scheda "Impresa Tempo" completa…   (Occorre la Registrazione PREMIUM Agenzie o Imprese)

 


Fai da solo i tuoi calcoli di esempio:   vai al Calcolatore Riscaffitto    oppure  vai al Calcolatore SlowBuy (occorre la registrazione gratuita)

Tutte le formule presentano possibili personalizzazioni nell'ammontare e modalità delle erogazioni, nelle modalità e tempi di rilascio e sono adattabili facilmente alle singole necessità. 


Quando non si deve usare Riscaffitto e SlowBuy

Non si deve usare Riscaffitto e SlowBuy per alienare un immobile quando il venditore ha la necessità impellente di vendere, quando la vendita è finalizzata ad un nuovo acquisto già rigidamente scadenziato oppure quando si ha una situazione patrimoniale e reddituale negativa o anche semplicemente troppo "esposta", quando l'immobile è occupato.

Non si deve usare Riscaffitto o SlowBuy per comprare quando non vi sono fondamentali economici, sociali e morali buoni, mancano propensione al risparmio, motivazioni serie all'acquisto, redditualità certe ed alte relativamente ad un ipotetico affitto, tali quindi che consentano accantonamenti consistenti nel medio periodo.

Chi si accosta a Riscaffitto o SlowBuy per vendere o comprare non lo fa, e non lo deve fare, perché costretto dalle difficoltà, ma per scelta ponderata ed orientata ad una vendita "tranquilla" (SlowBuy) o ad un acquisto agevolato nella tempistica e nelle modalità di pagamento, magari da concludersi dopo aver venduto un altro immobile e/o contraendo un mutuo, ed infatti un venditore costretto a vendere per necessità o per fare fronte ad altro acquisto non potrà concedere al compratore i tempi lunghi richiesti e la facoltà di recesso, così come un compratore che non abbia i requisiti finanziari e reddituali più che sufficienti per un acquisto non riuscirà ad effettuare i necessari accantonamenti.

 Vai alla pagina "quando non si deve usare Riscaffitto o SlowBuy"

 


Riscaffitto e SlowBuy sono una soluzione provvisoria per la crisi?

No, Riscaffitto e SlowBuy sono destinati a durare nel tempo anche in congiunture dove la richiesta supera l'offerta.

Il Metodo Riscaffitto non è una soluzione alle difficoltà economiche e non è una soluzione alla crisi per risolvere i problemi finanziari degli interessati, ma consente di porre in atto concretamente un programma di contestuale vicendevole disinvestimento e investimento con una vantaggiosa reciproca  utilità. 

Infatti, se tra qualche anno, come ci auguriamo, il numero delle compravendite sarà nuovamente aumentato e di conseguenza anche i valori cresceranno, essi renderanno di nuovo via via sempre più difficile l'accesso alla proprietà, se non con metodi "slow buy".

Il Metodo Riscaffitto permetterà fra qualche anno di smorzare e sfasare le punte delle onde crescenti create dai normali andamenti ciclici del mercato, così come un sano indebitamento con finanziamenti rateali agisce da stimolo ai consumi. 


A chi conviene Riscaffitto – SlowBuy?

Riscaffitto conviene sia a chi vuol vendere “dando una mano” al compratore dilazionando in vari modi tempi e pagamenti, sia a chi vorrebbe e potrebbe comprare facendo ricorso in parte a mezzi propri, in parte al mutuo ed in parte allo smobilizzo di altri beni ma oggi non intende affrontare in tempi troppo stretti le diverse operazioni necessarie.

I soggetti maggiormente interessati alle varie forme di “Affitto riscatto” o di "Rent to Buy" o meglio alle forme standardizzate e codificate dal Metodo Riscaffitto, sono:

  1. Privati proprietari, aventi un solido piccolo patrimonio immobiliare, privi di necessità di liquidi ma che intendano vendere uno o più immobili per “alleggerire” o diversificare l’investimento o anche solo per evitare di dover affrontare manutenzioni straordinarie finalizzate ad una messa a reddito, per alleggerir la posizione fiscale e che non intendano “svendere”.
  2. Imprese di costruzione aventi fondamentali finanziari ed economici in regola, ma che si vogliano liberare di uno stock di invenduto, programmandone il ritorno finanziario in funzione di un soddisfacente ritorno economico, anche in concorso con le Banche ovvero con Enti pubblici e Comuni, ed anche nell'ambito del "Social Housing".
  3. Privati compratori aventi i fondamentali ed i requisiti creditizi in regola, con redditi buoni e alte prospettive di sviluppo reddituale e sociale, ma che non dispongano di sufficienti capitali liquidi o non intendano svincolare somme da destinare alla componente di intervento diretto oggi richiesta dalle Banche.
  4. Privati con buoni redditi e possibilità di accesso al credito, ma che intendano procedere ad un acquisto senza dover vendere la propria casa, da destinare invece alla locazione.

In modo trasversale si scopre quindi che gli interessati, siano essi potenziali venditori che possibili acquirenti, a livelli più o meno alti, devono essere economicamente solidi e presentare le necessarie garanzie.

 


 

Le 3 formule Riscaffittto    SCARICA LA TABELLA DI RAFFRONTO

Le 4 formule SlowBuy   SCARICA LA TABELLA DI RAFFRONTO

 

 Riscaffitto compro vendo

Le modalità sono state verificate per tutti gli aspetti commerciali, contrattuali, legali, notarili e fiscali.


Guarda i Fac-simile dei moduli di incarico e di proposta :  FAC-SIMILE


 

Riscaffitto ringrazia:  Domoforum, luogo di incontro di privati e professionisti del comparto immobiliare.

domoforum-logo2

 

Vai alla pagina:   Riscaffitto conviene alle agenzie e alle Imprese

Registrati come Agenzia:  Vai alla pagina di registrazione

©  riscaffitto, 2013  –  Riproduzione e diffusione vietata. Proprietario dei contenuti è: Arch. Enrico Martucci  Facebook

Concessionaria:   Real Advisor di Enrico Martucci – P. Iva 11273690013 – Via Roma 24 Baldissero Torinese, TO –
Contatti:  direzione@riscaffitto.it – segreteria@riscaffitto.it   tel. +39 0118393722

Gli utenti privati e professionali registrati hanno libero accesso gratuito alle principali aree informative. Le Agenzie e le Imprese possono convenzionarsi sottoscrivendo uno dei pacchetti a pagamento previsti dalle offerte e solo in quel caso e solo nel periodo di vigenza della convenzione potranno utilizzare il Marchio, il Metodo, i formulari, i prospetti le locandine ed i moduli. 
In ogni caso l'uso non autorizzato del Marchio e del Metodo, la riscrittura o riproduzione fotostatica, fotografica, digitale o con altri mezzi e/o la diffusione con qualsiasi mezzo dei formulari, del  manuale, dei prospetti  e dei  contenuti  messi a disposizione delle agenzie convenzionate sarà considerata violazione delle norme sulla protezione della proprietà intellettuale in base alle leggi sul Copyrigth.

Avvertenza per i Clienti delle Agenzie: i moduli possono essere utilizzati solamente da Agenti Immobiliari se depositati in CC.II.AA. (pena mancato diritto al compenso) e nel periodo di vigenza della convenzione, alla scadenza dovranno essere distrutti e il Deposito in CCIIAA revocato, (pena violazione del Copyright in capo anche ai sottoscrittori Privati).

Segnalate a Riscaffitto ogni tentativo di promozione e utilizzo del Metodo o dei moduli da parte di Agenzie o Imprese che non abbiano una Convenzione valida e vigente.