L’art. 23 Sblocca Casa – Meglio Riscaffitto

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La fattispecie regolata dall'art.23 non è Rent to Buy!

Chiarimenti sull'art. 23 della cd Legge "Sblocca Casa" e sulle sue criticità

Ecco il testo dell’art. 23 del DL 133/2014, che regola una nuova precisa fattispecie di contratto a godimento anticipato, e non riguarda i contratti di Rent to Buy, affitto riscatto, acquisto programmato o vendita con riservato dominio, che continuano ad essere validi.

(Disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili)

1- La trascrizione del contratto ex art. 23 è obbligatoria
"I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell' articolo 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all' articolo 2643, comma primo, numero 8) del codice civile".  

Commento: La norma impone, nel caso di contratti che prevedano la concessione del godimento di un immobile con diritto (non obbligo) di acquistarlo entro un dato termine e il rilascio di acconti facenti parte del canone (non di versamenti iniziali), di trascriverlo.
Ne consegue che in caso di contratti (affitto riscatto, Rent to Buy, acquisto programmato, che prevedano l'impegno del conduttore all'acquisto, la trascrizione non è obbligatoria (resta consigliabile, a parere di Riscaffitto, soprattutto quando la caparra è elevata)

1-bisLe parti definiscono la  quota  di canone da restituire in caso di "mancato esercizio del diritto di acquisto" 
"Le parti definiscono in sede  contrattuale  la  quota  dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto  di  acquistare  la  proprieta' dell'immobile entro il termine stabilito."

Commento:  La norma impone di indicare quali somme devono essere restituite nel caso il compratore non eserciti il diritto di acquisto. Si recede infatti da un impegno e, con l'art.23, il conduttore non si impegna, ma viene penalizzato se non esercita il diritto. Infatti le bozze di contratto diffuse dalle Associazioni delle Imprese, dalle Banche e dal Notariato prevedono nessuna restituzione o restituzioni dell'ordine del 5 %.

2 – Per la risoluzione contrattuale occorre 1/20 di rate impagate
"Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo"

Commento: la norma è peggiorativa per l'acquirente a confronto con quella di un ottavo previsto dal Codice del consumo, per cui nel caso dell'art. 23 occorrono poche rate impagate per la risoluzione (esempio: nel caso di 40 rate dopo due rate il contratto viene risolto)

3- L'effetto prenotativo (protettivo) della trascrizione dura fino a 10 anni (e non più solo 3 anni)
"Ai contratti di cui al comma 1 si applicano gli articoli 2668, quarto comma, 2775-bis e 2825-bis del codice civile. Il termine triennale previsto dal comma terzo dell'articolo 2645-bis del codice civile e' elevato a tutta la durata del contratto e comunque ad un periodo non superiore a dieci anni. Si applicano altresi' le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007 nonche' degli articoli 1012 e 1013 del codice civile, in quanto compatibili. In caso di inadempimento si applica l'articolo 2932 del codice civile". 

Commento: la norma dice “ai contratti di cui al comma 1” per cui  la durata fino ai dieci anni è riservata solo alla fattispecie regolata dall’art 23 mentre affitto riscatto, Rentobuy acquisto sicuro e inversus restano trascrivibili in base al 2645 CC (tre anni, ma la trascrizione si può rinnovare)

4- Obbligo di cancellazione o frazionamento dell'ipoteca antecedente al contratto
"Se il contratto di cui al comma 1 ha per oggetto un'abitazione, il divieto di cui all'articolo 8 del  decreto legislativo 20 giugno 2005, n.122, opera fin dalla concessione del godimento." 

Commento:  Vuol dire che si possono fare contratti a godimento anticipato su immobili gravati da mutuo, a condizione che siano stati frazionati (norma su misura delle Imprese e delle Banche) Manca a parere di Riscaffitto la delega al compratore, in caso di mutuo frazionato, ad avere informazioni sulla regolarità dei pagamenti e ad effettuarli in danno in caso di more.  Non si deve dimenticare che l’ipoteca della banca per il mutuo contratto dal proprietario precede la trascrizione del contratto e pertanto sia le quote di acconto versate mensilmente (art. 23) che l’eventuale corrispettivo per l’opzione versato al contratto, non sono protetti nel caso tutt’altro che raro in cui la vendita all’asta eventualmente promossa dalla Banca sortisca un ricavo inferiore o uguale a quello del mutuo.

5- Norme in caso di inadempienza del venditore o del compratore
"In caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha invece diritto alla restituzione dell'immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non e' stato diversamente convenuto nel contratto". 

Nota bene L’inadempienza del proprietario (Es. non vuole più vendere) è punita con la semplice restituzione degli acconti ricevuti maggiorati degli interessi legali (oggi dello 0,5%) per cui se i prezzi aumentano il proprietario può trovare conveniente vendere ad altri. Curiosamente in caso di inadempienza del conduttore gli acconti versati vengono totalmente introitati come se fossero una caparra (e la circolare 4/E dell’Agenzia delle Entrate, in caso di immobili soggetti ad Iva, permette al venditore di modificare le fatture degli acconti in esente Iva ex art.15 Dpr 633/72 e quindi di introitarsi anche l’Iva pagata!)  In buona sostanza pare venir meno l’applicabilità in caso di venditore inadempiente dell’art. 2932 CC (adempimento specifico) in favore di una risoluzione per un’inadempienza pianificabile e vantaggiosa.  Per inadempimento del conduttore può intendersi anche il versamento del solo canone  senza la parte destinata ad acconto prezzo.

6- Norme in caso di fallimento del proprietario o del Conduttore
"In caso di fallimento del concedente il contratto prosegue, fatta salva l'applicazione dell'articolo 67, comma 3, lettera c), del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni. In caso di fallimento del conduttore, si applica l'articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5."

Commento: di nuovo c’è solo che in caso di fallimento del proprietario il contratto non può essere sciolto dal Curatore.

7- Viene richiamata la norma sull'alloggio sociale.  
"Dopo l'articolo 8, comma 5, del decreto-legge 28 marzo 2014, n.47, convertito con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n.80, e' aggiunto il seguente: "5-bis. Le disposizioni del presente articolo si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprieta' vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprieta', stipulati successivamente alla data di entrata in vigore della presente disposizione.".

Nota bene:  la fattispecie regolata dall’art. 23 è applicabile nel “social housing” anche dove vi sia un impegno reciproco all’acquisto. Ma ciò è riferito solo ai contratti di social housing e quindi non a quelli tra privati

In buona sostanza nella formula regolata dall’art. 23 abbiamo molte criticità, che produrranno con tutta probabilità numerosi contenziosi

1.     Il contratto deve essere trascritto, e, solo per la formula di cui all’art. 23, la trascrizione può durare fino a dieci anni, senza che vi sia prevista una caparra o comunque un versamento iniziale. Invece per le formule affitto riscatto, Rentobuy ecc la trascrizione, non obbligatoria ma consigliata, soprattutto nel caso di caparre od acconti consistenti, dura fino a tre anni, rinnovabili. 

2.     Il venditore si impegna a vendere, ma in caso di sua inadempienza, vedi comma 5, restituisce solo le somme ricevute a titolo di acconto ed è libero di vendere ad altri, (con conseguente impossibilità per il conduttore di far valere l’adempimento specifico ex art. 2932 CC e la trascrizione)

3.     Il conduttore non si impegna, ma nel caso non eserciti il suo “diritto” di acquistare, vedi comma 1 bis, perde quanto sarà stato previsto in contratto come acconto in ragione della percentuale pattuita a tale scopo, che diventa fiscalmente una penale (come se fosse stata una caparra a senso unico)

4.     In caso di rate impagate superiori ad un ventesimo, anziché l’ottavo previsto dal Codice del Consumo il venditore può già invocare la risoluzione del contratto (comma 2)

Vediamo poi l'aspetto fiscale, che l'art. 23 non regola e che pertanto ha posto molti interrogativi fino al 19 febbraio '15 in cui l’Agenzia delle Entrate finalmente emana la Circolare 4/e  ed il contestuale  Comunicato stampa

E’ tutto lampante: i chiarimenti fiscali riguardano solo la formulazione delineata con l’art. 23 dello Sblocca Casa, ma la confusione è ai massimi poiché anche l’Agenzia chiama impropriamente la fattispecie dell’art. 23 “Rent to Buy”.

Ripetiamo, la fattispecie delineata con l’art. 23 ha le seguenti caratteristiche, che non sono quelle del Rent to Buy, ma che sono invece molto simili al contratto di locazione con patto di opzione d’acquisto.

  1. Il conduttore NON si impegna all’acquisto e NON versa caparre
  2. Il venditore non incassa caparre, si impegna unilateralmente a vendere e vincola tale suo impegno con trascrizione in Conservatoria
  3. Il conduttore ha diritto di acquistare entro il termine fissato e nel frattempo versa un canone mensile di cui una quota per l’affitto con il conseguente godimento dell’immobile e la restante quota come acconto sul prezzo
  4. Il conduttore ha facoltà di non esercitare il suo diritto di acquisto semplicemente comunicandolo prima della scadenza del termine ed in tal caso (vedi comma 1 bis) il venditore potrà trattenere la quota  del canone incassata per il godimento e potrà trattenere una quota (o tutto) il canone versato come acconto, a seconda degli accordi, che diverrà quindi “penale”

Curioso, vero?  Il conduttore NON si impegna ma se non esercita il suo diritto può perdere in parte o del tutto gli acconti versati che diventano PENALE, mentre il Concedente (proprietario) si impegna a vendere, ma può liberarsi del suo impegno semplicemente restituendo gli acconti ricevuti maggiorati degli interessi legali (che oggi sono dello 0,5 %)

L’Agenzia delle Entrate perfeziona l’assurdo giuridico diventato legge con la seguente “perla”:  il conduttore dovrà pagare sulla quota di Canone mensile destinato ad acconto prezzo l’imposta di registro al 3 % o l’Iva al 4 % se prima casa 10 se seconda o 22 se bene strumentale. 

Tradotto:  se il conduttore “non esercita il diritto di acquistare” le somme che perderà, oltre alla quota pagata per la detenzione a titolo di affitto, saranno tutte (o parte se così è pattuito) quelle pagate a titolo di acconto. 

L’imposta di registro del 3 % pagata dal Conduttore resterà in quel caso introitata dallo Stato, mentre nel caso dell’Iva essa verrà invece introitata dal venditore, in genere un’impresa di costruzioni, la quale “dovrà” effettuare una Nota di variazione delle fatture emesse per gli acconti ricevuti in cui l’intero importo diverrà “penale esente da iva ex art. 15 DPR 633/72”, costituendo così una maggiorazione della penale a favore dell’impresa che tratterrà non solo gli acconti ma anche l’Iva incassata.

Diceva Giulio Andreotti: “a pensar male si fa peccato ma a volte ci s’azzecca”. 

La ratio dell’art. 23 e della fattispecie delineata è la convenienza delle Imprese, delle Banche, dei Notai e non certo dei “Consumatori” e degli Agenti Immobiliari.

Agli agenti immobiliari e ai Consumatori non hanno chiesto nessun parere, come se non esistessero.

I venditori privati riterranno improponibile una formula in cui non incassano alcuna caparra dovendo bloccare il loro immobile con una trascrizione, a fronte di un contratto che non è impegnativo per il conduttore.

Gli Agenti immobiliari, con buona pace delle Associazioni, eviteranno l’improba fatica di convincere un venditore privato a sottoscrivere un contratto penalizzante, per poi vedersi riconoscere il solo compenso per la componente affitto, visto che la provvigione  per la vendita vi sarà solo quando e se il conduttore deciderà di andare in atto.

 

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