Il confronto tra “Rent to Buy” e “Affitto riscatto”

rent to buy

 

riscaffitto-logoAffitto riscatto

 

E' meglio Rent to Buy o Affitto riscatto?     

Con Riscaffitto entrambi!

 

Sul Web vi sono molti articoli  che illustrano grandi differenze tra il concetto di "affitto-riscatto" inteso come contratto di locazione con patto di futura vendita e quello di Rent to Buy, inteso come contratto di  locazione finalizzato all'acquisto, spesso evidenziando i vantaggi della soluzione "anglosassone" considerata più cautelativa e più moderna e definita un "programma finalizzato all'acquisto",  o a volte,  impropriamente,  "locazione con opzione di acquisto".

Sempre di contratti impegnativi  si tratta ed è, a parere di Riscaffitto,  improprio  o errato  parlare di "programmi"  o di "opzioni".

Le differenze stanno principalmente  nella diffusione che il termine Rent to Buy ha finora avuto, provenendo appunto dai paesi anglosassoni dove si è sviluppato al preciso scopo di  agevolare le imprese nello smaltimento dell'invenduto e far fronte al Credit Crunch.

Di certo il Rent to Buy viene tuttavia presentato (e realizzato) in molti modi differenti fra loro.

La dizione "affitto riscatto" è anch'essa generica e manchevole di indicazioni sulle modalità di una locazione con patto di acquisto, ma proprio per la sua ampiezza ricomprende, come si potrà vedere esaminando le varie formule di Riscaffitto, anche lo stesso Rent to Buy.

A dire il vero non vi sono  grandi differenze tra  Riscaffitto "Rent to Buy"  e  Riscaffitto "affitto riscatto"  o anche  Riscaffitto "opzione"  (che non è impegnativa per il conduttore e quindi non è una vendita) se si intende con esse una formula contrattuale che agevoli il successivo acquisto iniziando con  una locazione.

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Affitto riscatto

Vedi la  tabella di raffronto tra le tre formule di Riscaffitto

Vedi il   Calcolatore per Riscaffitto Rent to Buy ed Affitto Riscatto

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Acquisto programmato

Vedi la  tabella di raffronto tra le quattro formule di SlowBuy

Vedi il   Calcolatore per SlowBuy acquisto programmato

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Le vere differenze riguardano contratti fatti bene, che conciliino le esigenze di ognuna delle parti, e contratti fatti male, magari "costruiti" e redatti da una sola delle parti, ad esempio dai soli costruttori. 

Un buon agente immobiliare (o un buon consulente legale, fiscale, notarile purché mantenga la necessaria equidistanza e terzietà), potrà senz'altro aiutare a "costruire" un buon accordo.

Il compito che  si è prefisso Riscaffitto è quello di mettere un po' di ordine e di operare delle scelte precise, in modo da poter codificare e standardizzare  le varie forme, permettendone una semplice commercializzazione.

Rent to Buy analisi:

  • Rent to Buy  è "concettualmente" orientato al futuro ottenimento o  accollo di un mutuo,  cui è finalizzato e spesso la singola operazione rientra in un complesso di operazioni effettuate di concerto tra l'impresa e la banca, che comprende il frazionamento e l'accollo del mutuo edilizio esistente, oppure già prevede un nuovo Plafond di mutui.
  • Rent to Buy viene quindi definito un "programma di accesso alla proprietà con l'acquisizione di merito creditizio" e con ampie facoltà di recesso o cessione a terzi del contratto. Questo non toglie che si tratta di un contratto di locazione impegnativo e di un contratto di acquisto altrettanto impegnativo, tant'è vero che il recesso è sottoposto a penali.
  • Il contratto Rent to Buy   viene a volte descritto  impropriamente come  un contratto di locazione con opzione d'acquisto. Ciò contrasta con l'impegno obbligatorio che si assume, seppur con la previsioone di facoltà di recesso e con la previsione di caparre e di accantonamenti per il futuro acquisto.   Il vero contratto di locazione con patto di opzione è regolato dall'Art. 1.331 C.C.  per il  quale non vi è bisogno di inserire alcuna facoltà di recesso e nemmeno alcuna caparra per l'opzionario in quanto semmai egli ha facoltà di decidere di acquistare e non ha bisogno di avere una facoltà di recedere (con penalità) da un obbligo di acquisto che non ha pattuito. La cosa è ben diversa, ma sul piano lessicale la facoltà  di recesso viene spesso erroneamente illustrata come "un'opzione" (una scelta)
  • Si deve sapere che se  in un Rent to Buy  vi  è "un'opzione"  per recedere  ovvero se in un contratto di locazione con patto di futura vendita ("affitto riscatto") è prevista la facoltà di recesso a determinate condizioni,  in entrambi i casi  il compratore-conduttore può recedere  (sia con il Rent to Buy  che con l'affitto riscatto).  Ma questi non sono contratti di opzione.
  • Compaiono nel web appelli del tipo "… per  il compratore è molto più sicuro  il Rent to Buy ….. " , ma ciò è vero solo se si trascrive anche il contratto Rent to Buy (cosa peraltro ora non solo consigliabile ma obbligatoria),  e poi  "dal Rent to Buy si può recedere …" ma ciò rileva solo se al contrario nell'affitto riscatto non si è prevista la facoltà di recesso.
  • La verità è che il Rent to Buy è  una "creatura" delle Imprese, le quali, peraltro giustamente, hanno scelto, spesso in accordo con le Banche, la strada del cd "programma finalizzato all'acquisto con il mutuo", restando un po' evasivi sul fatto contrattuale, per poter introitare una caparra ed un canone più elevato del normale che consentisse loro di frazionare  il mutuo edilizio e portarlo in ammortamento (cioè uscire dalla fase di pagamento di soli interessi) con la possibilità di far fronte alle rate grazie ai canoni di locazione.
  • Hanno poi inserito, in molti casi, una facoltà di recesso per il compratore, il quale  in tal caso  perde però gli importi versati, e la  facoltà di cessione del contratto ed a questo punto qualcuno ha "ribattezzato" il patto di acquisto con facoltà di recesso in  "opzione", che lessicalmente vuol dire effettivamente "scelta",  ma giuridicamente non corrisponde ad un vero contratto di opzione (Vedi Art. 1.331 C.C.),  che è ben altra cosa da un preliminare sia pur con recesso.
  • La preistruttoria sul  conduttore/opzionario-obbligato fatta dalle banche in vista del futuro eventuale accollo garantisce nel Rent to Buy sia l'impresa che la banca in ordine al pagamento delle rate del mutuo, ed in quest'ottica è giusto, non solo per il conduttore/opzionario-obbligato  ma anche per l'impresa e la banca che egli abbia ampia facoltà di recesso in modo da potere, nel caso questi si renda conto di non avere la possibilità di  procedere all'acquisto, reperire altro compratore.
  • Il contratto Rent To Buy è, in genere, proposto con 2 distinti contratti dove si ha un contratto di locazione (sottoposto alla disciplina delle locazioni) ed un contratto preliminare in genere con facoltà di recesso a determinate condizioni onerose (a volte impropriamente definito contratto di opzione)
  • Se è vero che il Rent to Buy è composto in genere di due contratti distinti e tipici, ma tuttavia  tra loro collegati (ad esempio con clausola di decadenza del preliminare in caso di inadempienza nel pagamento dei canoni di locazione, e quindi per tale motivo già divenuti anch'essi misti, complessi ed atipici)  in ogni caso essi contengono sia la corresponsione di un canone che la previsione di caparra e di accantonamenti per il futuro acquisto.  E' a tutti gli effetti una doppia obbligazione contrattuale, quella di affitto e quella di acquisto.
    Il fatto che vi siano due distinti contratti permette solo più facilmente al Costruttore di "cartolarizzare" l'uno e/o l'altro con la Banca, ma non permette di avere certezze sul piano contrattuale e giuridico.
  • Tale contratto quindi non fornisce di per se  maggiori garanzie al compratore/conduttore rispetto al  contratto di locazione con patto di futura vendita.
  • Con ciò non si vuol dire che il Rent to Buy non  fornisca garanzie  ma solo che come tutti i contratti è basato su rispettive controprestazioni ed obblighi, ed è semplicemente un modo leggermente diverso e mediano fra il contratto con opzione e quello con patto di futura vendita.   Le garanzie e l'equità dipendono  quindi dalle pattuizioni contenute nei contratti, non da atti di fede in questa o quella formula.

 

 Affitto Riscatto analisi:

  • Affitto Riscatto,  inteso non nella sua accezione generica ma come "contratto di locazione con patto di futura vendita" è un metodo  codificato impegnativo per l'acquisto, che prevede versamenti ed accantonamenti in vista di un mutuo o della previsione di smobilizzi o di sopravvenienze.
  • Nel Riscaffitto  "Affitto Riscatto"  vi è un unico contratto "misto" contenente sia il contratto di locazione che il preliminare di vendita, il quale ultimo "prevale"  giuridicamente sulla locazione con l'effetto che la componente locazione non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di  modalità e durata libera (regolata dall' art. 1571 C.C.).
  • Tale aspetto rende preferibile Affitto Riscatto per i rapporti tra privati,  dove il venditore/locatore,  disponibile ad agevolare la vendita agevolando il compratore, teme di dover ricadere nelle maglie delle leggi speciali e dove il compratore/conduttore intende godere da subito liberamente dell'immobile impegnandosi all'acquisto con mezzi propri, con un futuro mutuo e con  smobilizzo di altri beni ma il quale non intenda affrontare in tempi troppo stretti  le diverse operazioni necessarie.
  • E'  consigliabile Affitto Riscatto con una caparra che sia pari ad almeno il 10-20% ,  e con  erogazioni mensili, in parte per la locazione ed in parte come acconto,  che siano in buona misura più elevate del solo affitto,  le quali somme verranno in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo l'eventuale recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.
  • E' conveniente anche fiscalmente, rispetto al Rent to Buy, poiché, trattandosi di un unico contratto che regola la componente locazione e quella degli acconti, sugli acconti il compratore pagherà il 3% di imposta di registro che però andra a deconto di quella da pagarsi all'atto, mentre il venditore/Locatore sconterà le imposte sulla sola componente locazione.
  • In tale tipologia di contratto, può anche essere prevista, se il venditore lo consente, una facoltà per l'acquirente di recedere dall'acquisto a predeterminate condizioni, ed in tal caso conviene prestabilire quale parte della caparra e quale degli acconti deve essere trattenuta e quale deve essere restituita.
  • In caso di mancata previsione di tale facoltà l’inadempimento dell’obbligo di concludere il contratto di trasferimento in proprietà può essere oggetto dell’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre,   previsto  dall’art. 2932 c.c.
  • E' consigliabile che sia prevista anche la facoltà di cedere a terzi il contratto.
  • Il prezzo prefissato (eventualmente indicizzato) della vendita potrà essere parzialmente o integralmente pagato dai canoni corrisposti o da una parte di essi, restando l’eventuale saldo a carico del conduttore.
  • A fugare i dubbi sulla liceità di  un contratto di locazione fuso ad uno di vendita, stante  il fatto che necessariamente la normazione contrattuale della locazione  non segue i dettami imperativi della L. 392/78 e della L.431/98 (disciplina delle locazioni) ci ha pensato la Corte di Cassazione  (Cass. 23/3/1992, n. 3587) stabilendo che nella locazione di un immobile con patto di futura vendita, ove le parti abbiano considerato la locazione strumentalmente collegata alla promessa di vendita, per consentire al futuro acquirente l’uso dell’immobile fino al termine previsto per la vendita o il pagamento del prezzo, deve ravvisarsi un contratto atipico complesso costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita-locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento della proprietà, con conseguente inapplicabilità della disciplina dell’equo canone.  Vedi anche Vikijus e il quesito del Notariato n. 553-2009/C  Locazione con patto di futura vendita e durata ex l. 392/78  e  431/1998.
  • E' stato chiesto se in un contratto di locazione con patto di futura vendita di immobile ad uso abitativo, visto il collegamento negoziale tra la locazione e la promessa di vendita, si possa stabilire, oltre ad un canone libero, anche una durata inferiore ai quattro anni (stabiliti come durata minima dalla legge n. 431/98) e l'esclusione del rinnovo automatico.
  • L'Ufficio ha ribadito che tale contratto costituisce una fattispecie complessa, caratterizzata da una duplicità di rapporti distinti, ancorché collegati tra loro da un rapporto di mezzo a fine in relazione all'acquisto della proprietà dell'immobile. Nelle locazioni convertibili in vendita si realizza un rapporto che per un certo periodo ha le caratteristiche di un rapporto locativo (pertanto le somme mensilmente versate corrispondono al prezzo d'uso del bene, cui si aggiunge, qualora le parti non ne convengano l'integrale versamento all'atto traslativo della proprietà, il corrispettivo rateale del prezzo del trasferimento stesso) e successivamente si trasforma in un rapporto di compravendita.
  • Gli aspetti fiscali del contratto di locazione con patto di futura vendita sono essenzialmente due: quello relativo alla locazione e quello relativo all’acquisto.  Leggi la risoluzione 338 dell’Agenzia delle Entrate.  Dal punto di vista fiscale il futuro trasferimento della proprietà dell’immobile, ancorché nel rogito sia dichiarato che esso avviene con effetto ex tunc, (cioè che si fa l’atto in quel giorno ma con efficacia che retroagisce a partire dall’inizio della locazione) si realizza solo al momento dell’atto, assoggettabile in quanto tale all’imposta di registro, o all’Iva con la precisazione che nel caso di agevolazioni fiscali, si deve avere riguardo alla data del trasferimento dell’immobile, con la conseguenza che, se un’agevolazione era in vigore alla data della stipula dell’atto di locazione, mentre non lo è più al momento dell’assegnazione del bene in proprietà, l’agevolazione stessa non può trovare applicazione.
  • Per quanto concerne il periodo ante trasferimento esso ha il regime fiscale tipico della locazione, e pertanto per il residenziale tra privati anche con il regime cd "Cedolare secca".      Vi sono alcuni accorgimenti tecnici per superare pragmaticamente le difficoltà di registrazione telematica di tale contratto misto che non è stato ancora inserito tra le fattispecie usuali. Dopo l'entrata in vigore dell'art. 23 del D.L. 133 del 12 settembre'14 (Sblocca Casa) il contratto è obbligatoriamente da trascriversi e pertanto la registrazione ai fini locazione verrà fatta agli atti privati e quella ai fini promessa di vendita agli atti pubblici, sempre per il tramite del Notaio.
  • Nel medesimo senso di prevalenza della vendita prevista al finire di un periodo parzialmente locativo e parzialmente preparatorio e rateale si è espressa anche la giurisprudenza di legittimità.    Essendo questi schemi contrattuali normalmente utilizzati dalle parti con il fine ultimo del trasferimento della proprietà, venendo la locazione ad assumere nell'economia dell'affare una funzione meramente strumentale (rispondente, in generale, all'esigenza di differire o rateizzare il pagamento del prezzo di vendita), la disciplina dettata dalla legge 431/98, con specifico riferimento ai contratti di locazione, non dovrebbe trovare applicazione in relazione a tali accordi.
  • La soluzione è in concreto rimessa al prudente apprezzamento del notaio nella valutazione della situazione effettiva, anche in considerazione delle possibili finalità fraudolente ed elusive  eventualmente perseguite dalle parti.
  • La locazione con patto di futura vendita è in qualche misura simile al leasing operativo, anch’esso contratto atipico misto, nel quale il conduttore, decorso un certo tempo, può riscattare la proprietà del bene locato pagando un importo più o meno elevato a seconda del momento in cui sceglie tale soluzione.
  • La locazione con patto di futura vendita ha inoltre trovato simili applicazioni nell’ambito dell’edilizia economica e popolare e della cooperazione convenzionata, a condizioni particolarmente favorevoli e subordinate a particolari requisiti (per es. essere titolare di un reddito non superiore a quello stabilito e non disporre di altra abitazione).
  • Il vantaggio per il conduttore, è di poter usufruire dell’immobile pagando un canone non a fondo perduto, come avviene nella locazione tipica, ma in tutto od in parte a deconto del prezzo prefissato del bene e di poter più convenientemente operare migliorie o addizioni, l’esecuzione delle quali dovrà tuttavia essere normata contrattualmente.  Anche in questa modalità  è possibile comunque prevedere il recesso a determinate condizioni  e la cessione del contratto a terzi restando comunque  consigliabile la trascrizione del contratto, ora peraltro divenuta obbligatoria

Senza  la trascrizione dei contratti le caparre non sono salvaguardate in caso di fallimento dell'impresa sia nel Rent to Buy che nell'affitto riscatto, sia anche in una normale compravendita, per cui è sconsigliabile associare ad un contratto di locazione un contratto di opzione, qualora siano previsti rilasci di  caparre ed accantonamenti successivi, in quanto non è possibile la trascrizione del vero contratto di opzione, trattandosi di contratto aleatorio, oltre ad essere fondamentalmente errato dare acconti ad un Concedente che si sia unilateralmente impegnato a vendere.  

Vi sono alcune obiezioni di parte venditrice alla trascrizione del preliminare, che bloccherebbe in caso di contenzioso la vendita.  Vero, ma l'obiezione è inconsistente se si pensa che una annotazione a margine per un ricorso ai sensi dell'art. 2932 CC ha il medesimo effetto.
Cioè se un compratore, pur essendo di fatto inadempiente, al solo scopo strumentale di "bloccare" l'immobile, si oppone alla cancellazione della trascrizione del preliminare oppure con il medesimo scopo iscrive "a margine" delle note di Conservatoria il suo ricorso giudiziale, la questione è ugualmente imparabile, se non con l'addebito dei danni conseguenti.  Se al contrario l'inadempienza è addebitabile al venditore o a suoi problemi con aggressioni da parte di terzi credtori la trascrizione è l'unica soluzione.

Riassumendo e semplificando, si possono elencare le   3 formule Riscaffitto     poste nel seguente ordine di maggior favore  per l'acquirente/conduttore e di crescente obbligo di acquisto, che merita analizzare: 

  1. Riscaffitto "opzione" :  (Contratto di locazione con contratto di opzione)   si intende una formula contrattuale che agevola l'eventuale  successivo acquisto iniziando con  una locazione,  senza costituire alcun obbligo di acquisto per il conduttore ma impegnando il solo  Locatore a vendere.   E' senza caparre o accantonamenti ed è  utile ad esempio  in caso di locazione di un immobile da risistemare in cui il conduttore e locatore convengono che le opere siano  a carico del conduttore, oppure per locazioni commerciali in cui il conduttore voglia garantirsi, per il  caso di successo dell'attività, il "radicamento" della posizione con l'acquisto. E' composto di due contratti distinti uno di locazione ed uno di opzione.
  2. Riscaffitto "Rent to Buy"  concettualmente e più precisamente è uno schema con canoni, caparre ed accantonamenti (con due contratti distinti ma collegati fra loro da alcune clausole) orientato all'ottenimento od all'accollo di un mutuo,  cui è finalizzato e nel quale spesso la singola vendita rientra in un complesso di operazioni effettuate di concerto tra l'impresa e la banca, che comprende il frazionamento e l'accollo del mutuo edilizio esistente nell'intero complesso di abitazioni.  Vi è spesso per il compratore/conduttore facoltà di recesso e di cessione del contratto a terzi.  In genere è previsto che  nel caso egli si renda inadempiente nel contratto di locazione, si risolve il contratto di acquisto.
  3. Riscaffitto "affitto riscatto"   (contratto di locazione con patto di futura vendita) in cui prevale giuridicamente e fiscalmente la vendita,  con canoni, caparre e accantonamenti e, volendo, con facoltà di recesso,  utile nei molti casi in cui sia il compratore che il venditore sono orientati ad una compravendita "tranquilla" con un venditore patrimonialmente fondato e  che non si sia impegnato per altri acquisti dipendenti dalla vendita e con un compratore avente validi requisiti oggettivi e soggettivi  e fondamentali reddituali in ordine, ma con il desiderio di posporre l'acquisto allo smobilizzo di somme o di immobili e/o ad un  mutuo. Il contratto è unico, interamente trascrivibile, prevale la vendita e non è soggetto alla disciplina delle locazioni.  Le obbligazioni sono correlate fra loro in unico contratto e un'inadempienza  nei versamenti  a titolo misto costituisce causa di risoluzione.

Gli equivoci sul mercato sono quindi  soprattutto riservati al caso del Rent to Buy, dovuti a scarsa chiarezza ed al fatto che esso viene promozionato da Imprese e società di Consulenza come un vantaggioso "programma di accesso alla proprietà" con l'acquisizione di merito creditizio e con ampie facoltà di recesso o cessione, impropriamente chiamate opzione e non come una formula contrattuale impegnativa assolutamente valida se ben "costruita", magari in accordo con la banca, e soprattutto ben illustrata.

Riscaffitto precisa infine che nella logica della contrattazione tra le parti vi  sono sia le esigenze del compratore che quelle del venditore, al quale ad esempio potrebbe non essere utile o prevedibile la facoltà di recesso del compratore.

Riscaffitto non può far preferenze  tra un metodo e l'altro, saranno le parti, assistite dagli Agenti Immobiliari, meglio se aderenti a Riscaffitto,  a  declinare le loro volontà e conciliarle in un contratto.

 

Il metodo cresce:  nasce Immobiliade, il primo portale di vendita e locazione con annunci di affitto riscatto

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