La trascrizione dei contratti Riscaffitto "affitto-riscatto" e SlowBuy

Anche utilizzando le formule di Riscaffitto, tra le quali Affitto riscatto, Rent to Buy, Acquisto Programmato, è necessario e conveniente applicare tutte le norme  e le cautele previste nel Metodo.

Occorre informarsi e conoscere bene ogni aspetto commerciale ma anche giuridico e contrattuale. Si dice che l'esperienza si fa con gli errori, ma nel campo immobiliare, gli errori possono costare troppo.

Vi sono alcune cautele da porre in atto, tutte previste nei formulari e nella contrattualistica Riscaffitto e SlowBuy quali ad esempio la seguente


La trascrizione dei contratti in Conservatoria

È consigliabile per il compratore/conduttore sottoscrivere il contratto preliminare in forma trascrivibile presso il proprio Notaio, in quanto l’effetto prenotativo dell’atto definitivo “blinda” l’immobile e lo protegge contro aggressioni quali il pignoramento o ipoteche giudiziali o legali dovessero intervenire a carico del proprietario.

L’effetto prenotativo dell’atto definitivo costituisce opponibilità verso i terzi.

In questo modo le somme versate come caparra o accantonamento saranno protette "erga omnes",  anche in caso di fallimento come previsto dall’art. 72 bis del dlgs n° 5 del 9 gennaio 2006che ha disposto, nel solo caso del preliminare trascritto, la maggior tutela del privilegio speciale.


Durata della protezione

Va notato che il termine di validità dell’effetto di prenotazione d’atto nei preliminari trascritti notarili dura al massimo tre anni, ma vi è la possibilità di prevedere nell’atto la facoltà disgiunta alle parti per operare un rinnovo della trascrizione e dei suoi effetti prenotativi  e pertanto è possibile essere “protetti” per un periodo più lungo.

In altre parole, se si stipula un contratto preliminare oppure un contratto di locazione con patto di futura vendita, o qualsiasi tipo di contratto che preveda il trasferimento definitivo immobiliare entro un termine superiore ai 3 anni, qualora siano trascorsi i 3 anni dalla trascrizione l’immobile sarebbe esposto a qualsiasi “attacco”.

Con la facoltà disgiunta conferita ognuna delle parti (in genere il futuro compratore) potrà rinnovare la tracrizione, senza modificare le pattuizioni, per cui se il termine era di 4 anni dalla sottoscrizione, pur rinnovando la trascrizione per altri tre anni, il termine manterrà la propria efficacia.

Vi è anche qualche corrente di “pensiero” più orientata verso i venditori e contraria alla trascrizione dei  contratti, in quanto ciò “bloccherebbe”  l’immobile in caso di contenziosi e servirebbe solo ad accrescere i guadagni dei Notai ed i contenziosi.

Tali opinioni a volte  provengono da Avvocati  i quali dovrebbero sapere che in caso di contenziosi  essi sono i primi a bloccare gli immobili con le annotazioni “a margine”  delle cause a volte strumentali.

Riscaffitto invita privati, agenzie e imprese a consultare in merito i propri Notai.


La trascrizione del contratto di opzione non è possibile.

Ed infatti trattasi di contratto aleatorio, in cui il trasferimento definitivo è solo “possibile” e dipende dalla volontà potestativa di una delle parti.

Tuttavia nella  formula Riscaffitto “Locazione con l'Opzione d'Acquisto" , cioè contratto di locazione con diritto di opzione,  il rischio è “solo” che il Conduttore/opzionario, allorquando decida di esercitare l’opzione di acquisto, per la quale non ha effettuato versamenti,  si avveda che nel frattempo l’immobile è stato colpito da trascrizioni pregiudizievoli.

Possono essere chieste in merito garanzie specifiche per tali eventualità, in aggiunta a quelle generiche dichiarative contenute nei formulari, ma occorre non dimenticare che il  Concedente/Locatore  ha appunto “concesso” al Conduttore  un diritto  cui deve soggiacere, seppur subordinato alla regolare conduzione del contratto di locazione, e quindi potrebbe non essere predisposto a concedere anche garanzie dopo essersi obbligato unilateralmente alla vendita senza averne corrispettivi.

Riscaffitto ripete che il contratto di opzione, che non pone alcun obbligo all’opzionario, non deve essere confuso con “l’opzione” di recedere da un contratto preliminare da cui sono sorti effetti obbligatori ancorché con facoltà di recesso:  quest’ultimo infatti può, anzi è consigliabile che venga trascritto.

Infine non è pertinente tale precauzione nei casi in cui sia previsto  già da subito l’atto definitivo, e cioè  “Atto con comode rate”  e “Vendita di Usufrutto a tempo" salvo il caso per quest’ultima in cui  sia stato previsto il patto di futuro acquisto della proprietà e limitatamente a questo.


Evitare il "fai da te"

La prima avvertenza per l'uso (valida per ogni tipo di compravendita o locazione, ma ancora di più per affitto riscatto, Rent to Buy, Vendita agevolata o Programmata (Help to Buy)   ora tutte organicamente ricomprese e standardizzate in Riscaffitto ed in SlowBuy  è comunque quella di rivolgersi ad una buona Agenzia Immobiliare, meglio se convenzionata con Riscaffitto.

Se ad esempio vi è l'interesse ad acquistare un immobile proposto da un'impresa di Costruzioni con il Rent To Buy, si scoprirà che  i formulari presentati saranno stati redatti dai Consulenti del Costruttore.

Vanno  esaminati da un Consulente garante di terzietà, un buon agente immobiliare ovvero un legale o un notaio.

Vi è in Riscaffitto un modulo di contatto con il quale potrete trasmettere il caso specifico per avere un parere.

Riscaffitto per precisa scelta fornisce i propri formulari e bozze di contratto, redatti con criteri di equidistanza e verificati da Notai, Avvocati e Fiscalisti, solo ad Agenzie ed Imprese Convenzionate ed in periodo di vigenza della Convenzione,  ad evitare che vengano artefatti e copiati in violazione del Copyrigth e delle regole di equidistanza.

Riscaffitto raccomanda di sottoporre i moduli ed i formulari, soprattutto qualora alcune modalità debbano essere variate su richiesta delle parti, al controllo del proprio Notaio, legale, fiscalista o consulente.