Chi avversa Rent to Buy e Affitto Riscatto? Le Banche!

Chi si occupa di mutui!

Sul Web vi sono molti articoli interessanti e news che coltivano la discussione sulle varie modalità di Affitto Riscatto e Rent to Buy che Riscaffitto  ha  codificato e standardizzato per renderli più facilmente percepibili e commercializzabili.

Vi sono però alcuni Blog, che paiono tutti far capo a varie organizzazioni di promotori creditizi per la vendita di mutui, o a Banche o a siti di Finanza che si occupa di Mutui i quali sono "contrari" allo sviluppo di tali forme.

A prescindere dal  fatto che non ci pare giusto essere pregiudizialmente contrari a ciò che il mercato prepotentemente richiede, senza palesare il proprio interesse e la soggettività delle proprie opinioni, ma al contrario esponendole come oggettive, Riscaffitto non ritiene che le formule di Affitto riscatto o Rent to Buy danneggino l'attività di chi, con difficoltà oggi, vende i prodotti finanziari di finanziamento per l'acquisto degli immobili ma al contrario quasi tutte le formule sono orientate e finalizzate alla futura accensione di un mutuo, addirittura agevolandolo.

Quello che però Riscaffitto intende respingere con fermezza sono alcune inesattezze portate a sostegno delle tesi "pregiudizialmente contrarie" che a volte vengono riprese da alcune News su portali vari.

Riscaffitto riporta per estratto le obiezioni estratte da uno a caso (chiediamo scusa ai redattori, ma la scelta è stata del tutto casuale) di questi Blog e risponde punto per punto:

- Obiezione 1. "Uno dei prodotti più in voga al momento risulta essere quello dell’Affitto con Riscatto. La formula prevede che l’inquilino sottoscrittore si impegni a comprare casa trascorsi tot anni di utilizzo in affitto potendo contare nel conteggio delle somme versate per l’affitto come quota a pagamento dell’immobile."  

Risposta : vero, non dovrebbe essere un'obiezione, tali formule difatti riscuotono oggi molto interesse e successo.

- Obiezione 2. "A prima vista potrebbe sembrare una soluzione geniale che “salva capra e cavoli” rendendo i contraenti indipendenti dalla disponibilità delle banche ad erogare finanziamenti e nel contempo consente a venditori ed acquirenti di concludere l’affare con soddisfazione di entrambe le parti. Peccato che analizzando con attenzione i vari termini della questione si scopre che dietro l’angolo si nascondono varie controindicazioni."

Risposta: non corretto, i contraenti non sono indipendenti dalla disponibilità delle banche, semplicemente acquisiscono parametri e merito creditizio in vista di un mutuo (o di uno smobilizzo) Se poi si dice ai lettori che dietro l'angolo si nasconde qualcosa diciamo anche che per l'argomento mutui non si vede neppure l'angolo.

Leggi la pagina  "Quando non si deve usare Riscaffito e SlowBuy?"

- Obiezione 3. "Innanzitutto pochi venditori sono disposti a barattare una vendita secca in tempi brevi con incasso immediato delle somme pattuite contro una alienazione lenta e lo stillicidio delle rate mensili protratto per anni."

Risposta: Falso, sono numerosi i venditori che vogliono vendere (non svendere) e sono disponibili ad agevolare la vendita agevolando il compratore in punto modalità. Il crescente e forte interesse lo dimostra. 

- Obiezione 4. "Chi per vari motivi ha bisogno di chiudere l’affare in poco tempo non può adottare questa formula."

Risposta:  Vero, chi ha bisogno impellente di vendere  anche solo per far fronte ad un nuovo acquisto non deve accostarsi a queste formule.

- Obiezione 5. "I contratti di questo tipo prevedono dei canoni più alti della media di quelli normali, solitamente il 15% più alti, per venire incontro alle esigenze dei venditori."

Risposta: Non corretto, infatti il maggior canone è destinato, insieme a parte o tutto il restante canone ad essere conteggiato in conto prezzo.

- Obiezione 6. "Occorre precisare che in fase di stipula di questi contratti di affitto con riscatto di solito non viene coinvolto il notaio quindi vengono a cadere tutti quei controlli di rito tipici dell’approssimarsi al rogito che garantiscono la corretta individuazione e classificazione dell’immobilie e della proprietà. In parole povere l’affittuario si impegna da subito a comprare una casa senza che sia stata controllata la veridicità dei termini del contratto di acquisto."

Risposta:  Falso, non solo viene coinvolto il Notaio da subito, ma come ben si vede nelle avvertenze per l'uso di Riscaffitto, si consiglia sempre il preliminare da trascriversi per controllare ogni veridicità e "blindare" l'immobile contro ogni aggressione successiva.

- Obiezione 7. "L’aspetto più pericoloso dell’affitto con riscatto è l’assoluta mancanza di garanzie per l’acquirente nel caso in cui il venditore dovesse incappare in un fallimento. La giurisprudenza non prevede né la restituzione delle somme versate a titolo di futuro acquisto né la possibilità di utilizzarle per comprare l’abitazione. Infatti nel caso in cui si voglia comunque esercitare il diritto di riscatto occorrerà versare per intero il prezzo congruo originale dell’immobile."

Risposta:  Falso e fuorviante.  Riscaffitto  consiglia sempre  il preliminare da trascriversi : In questo modo le somme versate come caparra o accantonamento saranno protette “erga omnes”, particolarmente in caso di fallimento come previsto dall’art. 72 bis del dlgs n° 5 del 9 gennaio 2006 che ha disposto, nel solo caso del preliminare trascritto, la  maggior  tutela del privilegio speciale.

- Obiezione 8. "In un periodo conclamato di crisi del mercato immobiliare con prezzi previsti al ribasso negli anni a venire potrebbe risultare disdicevole fissare oggi il prezzo che si pagherà domani, ci si potrebbe facilmente ritrovare a dover spendere cifre dal 5 al 20 per cento più alte della media degli immobili equivalenti in zona in quel periodo."

Risposta: azzardata , e non rispondente alla reciprocità dell'alea, a favore eventualmente dell'una o dell'altra parte.

- Obiezione 9. "Come sempre il mio consiglio è di valutare attentamente e con prudenza ogni proposta e di non aver fretta a firmare per la smania di sentirsi proprietari il prima possibile.    Meglio controllare e far controllare tutti i termini dell’affare con uno sguardo ampio e aperto sia al mercato della propria zona di riferimento sia nei confronti del periodo economico e delle aspettative di crescita o decrescita."

Risposta: incongruente laddove vi sia una esigenza concreta di un'abitazione, redditi solidi, figli che crescono e il desiderio di operare da subito un risparmio casa senza sprecare soldi per un affitto.

- Obiezione 10. "Di questi tempi è più profittevole risparmiare pazientemente ed aspettare che il calo dei prezzi delle case sia maturato fino a valori congruenti con il ridotto potere d’acquisto delle famiglie o magari impiegare parte dei propri soldi per migliorare la propria attività o posizione professionale."

Risposta:  azzardata , e non rispondente all'esigenza di terzietà del Professionista.

Conclusione: nulla toglie al mutuo di essere ancora lo strumento principe per il finanziamento.

Fra l'altro molto spesso, pressoché n ogni articolo e comunque in diversi punti della Guida Mutui, Domoforum ha espresso il consiglio di rivolgersi ai Promotori creditizi, accertandosi che siano abilitati ai sensi della recente L. 141.

I Promotori Creditizi (cosiddetti Broker) in regola con il D.lgs 13 agosto 2010, n. 141 sono in grado di rappresentare correttamente e completamente tutti i vantaggi e gli svantaggi delle varie formule possibili.

Addirittura Domoforum afferma: è sempre possibile incontrarsi senza impegno e senza costi, magari chiedendo informazioni alla propria Agenzia Immobiliare, con un Promotore Creditizio accreditato.

Rivolgersi alla propria Banca è  limitante poiché, per ben che vada il Funzionario, che non sarà un tecnico specializzato in mutui, potrà solo dare spiegazioni sui mutui della propria Banca.

Allo stesso modo stipulare via Web consente di leggere quanto appare nelle varie pagine e, per ben che vada, riuscire a far domande ad un operatore di call center, molto probabilmente non  autorizzato a dare indicazioni ai sensi del Dlgs 141

Pertanto Riscaffitto, insieme a Domoforum, stigmatizza frettolosi e fuorvianti, per non dire strumentali, demonizzazioni di formule richieste dal mercato,  allo stesso modo con il quale non approva generiche condanne dell'operato delle Banche  ritenendo al contrario che ogni servizio reso alla comunità se corretto e serio, non può che essere utile per lo sviluppo.

Sia i Mutui, meglio se veicolati da seri Promotori Creditizi, sia le formule affitto riscatto e Rent to Buy, se affrontate con serietà, vanno in questa direzione.

Non vi sono controindicazioni per i mutui, per l'affitto riscatto o per il Rent to Buy,  se non quelle del pressapochismo nel valutarne la convenienza dell'uno o dell'altro.