La consegna chiavi nell’affitto riscatto e nell’acquisto programmato

Uno dei punti di maggiore criticità, sia per il venditore/locatore che per il compratore/conduttore, è quello della consegna delle chiavi.

Vi sono, anche in questo caso, alcune cautele da porre in atto, previste punto per punto nei formulari e nella contrattualistica di Riscaffitto.


L'immissione nel possesso nei contratti di misti di locazione e vendita

Nel caso della formula di Riscaffitto Opzione d'acquisto, Rent to Buy o Affitto Riscatto la consegna delle chiavi avviene dopo la firma dei contratti ed è a titolo di detenzione locatizia.

Nel primo caso, nell'Opzione di acquisto, si tratta di un contratto di locazione soggetto alla disciplina delle locazioni ex L. 392/78  e, per il residenziale,  L.431/98. Il fatto che esso venga affiancato da un contratto di opzione d’acquisto, in cui il Locatore/concedente attribuisce al Conduttore/opzionario il diritto di procedere, entro un determinato periodo all’acquisto, nulla toglie o aggiunge alle norme contenute nella disciplina delle locazioni.  Tuttavia i due contratti, di locazione e di opzione, vengono generalmente collegati da clausole che prevedono  il decadimento della facoltà  di acquisto concessa in caso di mancato rispetto della regolarità dei pagamenti dei canoni. Ovviamente nel caso il conduttore paghi regolarmente il canone la detenzione proseguirà fino alla scadenza secondo le regole della disciplina delle locazioni, in caso contrario sarà soggetto a sfratto per morosità esattamente come se avesse solo locato l'immobile.

Nel secondo caso, nel Rent to Buy,  se si tratta di due contratti distinti, ve ne sarà uno di locazione soggetto alla disciplina delle locazioni ex L. 392/78  e, per il residenziale,  L.431/98,  e l’altro di promessa di vendita (impegnativa) con facoltà di recesso. I due contratti, di locazione e di acquisto, vengono normalmente collegati da clausole che prevedono la risoluzione della promessa di acquisto sottoscritta in caso di mancato rispetto della regolarità dei pagamenti dei versamenti mensili comprendenti in parte il canone ed in parte gli acconti e gli accrescimenti di caparra.  In questo caso, essendo il contratto di locazione, seppur distinto, finalizzato alla futura compravendita, le inadempienze significative potranno comportare la risoluzione di entrambi i contratti.  


Nei formulari Riscaffitto è prevista solamente la modalità con contratto unico ed in questo caso la risoluzione dell’intero contratto in caso di inadempienze significative appare più lineare. 

I costruttori spesso impongono ulteriori cautele per garantire il rilascio in caso di risoluzione, quali penali ecc., a volte di dubbia applicabilità.

Nel terzo caso, l'Affitto Riscatto, avremo un unico contratto misto di locazione e promessa di vendita (contratto di locazione con patto di futura vendita) in cui prevale la vendita sia giuridicamente,  (Cassazione  23/3/1992, n. 3587)  che fiscalmente   (risoluzione 338 dell’Agenzia delle Entrate) , con l’effetto che la componente locazione non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di  modalità e durata libera (regolata dall’ art. 1571 C.C.), e non soggetta alle norme “favor inquilini” anche per il caso di rilascio forzoso.    

Tale aspetto lo rende preferibile per i rapporti tra privati,  dove il venditore/locatore, disponibile ad agevolare la vendita agevolando il compratore, teme di dover ricadere nelle maglie delle leggi speciali.

Gli aspetti di maggior criticità che vengono opposti alle varie formule di locazione con opzione di acquisto, Rent to Buy e affitto riscatto, da parte della Proprietà, vertono sulla consegna immediata dell’immobile senza che sia stato corrisposto l’intero prezzo.

La questione va affrontata su due piani, quello reale, pragmatico e commerciale e quello giuridico-contrattuale.


Cautele in pratica

Scopo di tutti i contratti misti di Affitto Riscatto o Rent to Buy è principalmente quello di agevolare la vendita agevolando il compratore/conduttore, e ciò è possibile ovviamente solo a patto che vi siano le condizioni base.

Così come non è da prevedersi affitto riscatto o Rent to Buy nel caso di un immobile occupato, o per il proprietario che abbia necessità impellente di realizzare, allo stesso modo non è conveniente sottoscrivere un contratto di locazione finalizzato alla vendita  con un Conduttore/compratore privo dei requisiti oggettivi e soggettivi, delle giuste motivazioni e dei fondamentali economici, morali e reddituali per accedere ad una locazione “privilegiata” e finalizzata all’acquisto.


Cautele giuridiche nei contratti di locazione finalizzata all’acquisto

Nei contratti di locazione con opzione d’acquisto, di Rent to Buy e di Affitto Riscatto la consegna dell’immobile avviene a titolo di detenzione locatizia e l'immissione nel possesso giuridico e materiale è prevista solo al momento dell’atto definitivo.

Pertanto non vi è differenza con la normale consegna delle chiavi nel caso del solo contratto di locazione, se non al contrario per la presenza di alcune maggiori tutele per la proprietà.


L'immissione nel possesso nei contratti di acquisto programmato o facilitato (Help to Buy)

Nei contratti  preliminari facilitati o programmati,  facendo essi parte della famiglia dei contratti che agevolano la vendita semplicemente agevolando il compratore con una dilazione dei versamenti ed una proroga della data dell’atto e pertanto impropriamente compresi nel termine generico di “affitto riscatto”, in quanto la componente locazione è assente, la consegna dell’immobile non può avvenire in forza del contratto di locazione, ma con l'immissione nel possesso o meglio con la consegna dell’immobile stesso.


Cautele in pratica

Valgono le medesime considerazioni di cui sopra. La “causa” del contratto  programmato o facilitato è quella di agevolare la vendita agevolando il compratore, ovviamente a patto che vi siano le condizioni.

Così come non è da prevedersi l’affitto riscatto o il Rent to Buy  nel caso di un immobile occupato, o per chi abbia necessità impellente di realizzare la vendita ed il ricavo, allo stesso modo non è conveniente sottoscrivere un contratto di  acquisto programmato o facilitato con un compratore privo dei requisiti oggettivi e soggettivi, delle giuste motivazioni e dei fondamentali economici, morali e reddituali per accedere ad un acquisto agevolato nella tempistica.


Occorre verificare quindi che vi siano le condizioni base per l’accesso a tali tipi di contratti:

  • Requisiti oggettivi e soggettivi: capacità e propensione al risparmio, solidità del nucleo familiare
  • Motivazioni: interesse per l’immobile congruente e compatibile con il soggetto.
  • Fondamentali economici, reddituali e morali: profilo sociale, lavorativo, economico e reddituale solido e crescente.

Oltre a molte considerazioni da farsi caso per caso.


Cautele giuridiche nei contratti programmati o facilitati.

Nei contratti programmati o facilitati la maggiore criticità riguarda la cd “immissione nel possesso” prima che sia stato effettuato il pagamento dell’intero prezzo, indipendentemente dal fatto che sia stato effettuato o meno l’atto di trasferimento.

L'immissione nel possesso, senza la proprietà del bene, altro non è in realtà che un comodato pur comportando un’assunzione di responsabilità, di oneri ed onori. Il possessore in forza del diritto di proprietà è invece colui che esercita su una cosa il potere con il pieno animus possidendi ai sensi art. 1140 C.C., mentre il detentore non proprietario è colui che ha potere sulla cosa come se fosse un proprietario, pur riconoscendo che la cosa è di altri.

Pertanto il promissario acquirente che abbia stipulato un contratto preliminare ad effetti obbligatori, è un semplice detentore, e a lui compete la sola azione di “spoglio o reintegrazione” , ai sensi art. 1168 C.C., e non anche quella di “manutenzione” del bene, ai sensi art. 1170 C.C..

E’ consigliabile quindi condizionare sospensivamente l'immissione nel possesso all’avveramento dell’atto definitivo e, se previsto, del regolare pagamento dei versamenti periodici a titolo di accrescimento caparra o acconto prezzo. Ancor meglio potrà essere prevista in caso di inadempienza una clausola risolutiva espressa per la quale vi sarà il trattenimento di tutte o di parte delle caparre rilasciate ed il decadimento di ogni titolo di detenzione.

La apposizione nel preliminare trascritto della condizione sospensiva dell’efficacia dell’avvenuta immissione nel possesso subordinatamente all’avveramento dell’atto definitivo nei termini stabiliti, comprendendovi anche, se del caso, il regolare pagamento degli eventuali versamenti periodici, sia al contrario apponendo al preliminare la clausolarisolutiva espressa per il caso inverso di mancata effettuazione dei pagamenti e dell’atto definitivo nei dati termini.

In un caso l’avvenuta immissione nel possesso prende la sua piena efficacia solo con l’atto e con la regolarità dei pagamenti, nell’altro la perde con il mancato atto e con la non effettuazione dei pagamenti.

Gli effetti di entrambe le forme sono all’atto pratico i medesimi: in caso di pagamenti regolari e di effettuazione dell’atto entro i termini previsti la condizione sospensiva si avvera e pertantoil possesso prende pienamente efficacia con tutti gli effetti, anche fiscali, “ex tunc”, cioè a far data dal momento in cui è stato dato, mentre nel caso di mancato pagamento si avrà come mai rilasciato; per il caso di apposizione della clausola risolutiva l'immissione nel possesso è comunque pienamente valida da subito (“ex nunc”) ma si risolve nel caso di mancato pagamento o mancata effettuazione dell’atto entro il termine previsto.

Nel caso dell'Acquisto Programmato (contratto preliminare con facoltà di recesso), l'immissione nel possesso sarà quindi condizionata sospensivamente all’avveramento dell’atto definitivo ovvero sarà prevista in caso di inadempienza nei versamenti periodici eventualmente programmati una clausola risolutiva espressa per la quale vi sarà il trattenimento di tutte o di parte delle caparre rilasciate ed il decadimento di ogni titolo di possesso o detenzione.

Nel caso dell'Atto con comode rate (vendita con pagamento dilazionato o rateale e riservato dominio) è già da subito previsto l’atto definitivo, per cui l'immissione nel possesso giuridico e materiale è piena ed è contestuale all’atto, salvo la condizione sospensiva apposta per l'avveramento del saldo prezzo o al contrario della clausola risolutiva espressa per il caso di mancato pagamento del prezzo.

Nel caso del Preliminare ad effetti anticipati (contratto preliminare con taluni effetti anticipati), l'immissione nel possesso sarà sottoposta alla clausola risolutiva espressa per il caso di mancata effettuazione dell’atto definitivo e, se previsto, del regolare pagamento dei versamenti periodici a titolo di accrescimento caparra o acconto prezzo.

Nel caso infine della Vendita di Usufrutto a tempo, l'immissione nel possesso giuridico e materiale è piena ed integrale in quanto connaturato con la medesima vendita del diritto reale ed è già da subito previsto l’atto definitivo, per cui l'immissione nel possesso è regolamentata dal medesimo atto. L'usufrutto si riunisce (consolida) alla scadenza  alla Nuda Proprietà la quale "si riespande" automaticamente in Proprietà piena. Trattandosi della vendita del solo usufrutto a termine, con l’atto di cessione del diritto viene trasferito, limitatamente a quel periodo, il pieno possesso nei limiti dei diritti dell’usufruttario, quindi con l’esclusione di modifiche alla destinazione e natura dell’immobile e variazioni edilizie che siano di competenza della Proprietà.   

Al cessare del termine, qualora non sia stato previsto un’opzione o un patto di proroga del termine o di acquisto della Nuda Proprietà, il Proprietario o i suoi aventi causa, non devono assolutamente fare nulla per rientrare nel pieno possesso del bene in quanto per effetto della estinzione dell'usufrutto per consolidazione la sua proprietà semplicemente si espande ricomprendendo l’usufrutto cessato.


Note aggiuntive sulla consegna chiavi nel riservato dominio  

Per quanto concerne l'Atto con comode rate  (vendita con pagamento dilazionato o rateale e riservato dominio), nel caso sia stata prevista la apposizione in atto della condizione sospensiva di validità dell’intero atto subordinandola all’avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito, ovvero al contrario la clausola risolutiva espressa  per il caso inverso di mancato pagamento del saldo prezzo , con il decadimento dell’atto si avrà l’effetto che anche l'immissione nel possesso seguirà le sorti della riserva di proprietà.

In un caso l’atto prenderà la sua efficacia di trasferimento di proprietà e possesso con il saldo prezzo, nell’altro la perderà con il mancato pagamento.

Vi sono tuttavia alcune differenze giuridiche e fiscali tra le due forme in quanto con la apposizione della condizione sospensiva, a solo titolo di esempio, il pagamento dell’imposta di registro, e delle provvigioni all’agenzia, vengono differite al momento dell’avveramento (cioè del saldo prezzo), come anche alcuni aspetti di responsabilità e validità piena sono anch’essi “sospesi” e pertanto la prevalente dottrina legale e notarile tende a preferire l’apposizione della clausola risolutiva espressa  in luogo della condizione sospensiva.

(Cass. Civ. n° 9062 4 novembre 1994 e n° 573 del 20 gennaio 1983)

All’atto pratico per una dilazione breve, ad esempio acconto congruo all’atto e saldo prezzo entro 1 anno, viene in genere preferita l’apposizione della condizione sospensiva, anche per ritardare i pagamenti accessori, ma appare sotto molti aspetti preferibile l’apposizione della clausola risolutiva espressa per i casi di dilazioni o rateazioni più lunghe.

E’ consigliabile prevedere nella proposta di acquisto alternativamente entrambe le forme con scelta in facoltà dell’acquirente il quale così potrà consultarsi con il proprio Notaio in merito e valutarne pro e contro.

La vendita con pagamento dilazionato o rateale  è una forma di pagamento dilazionato o rateale e viene chiamata, un po’ impropriamente, vendita con riserva di proprietà o riservato dominio, in quanto in caso di mancato o gravemente ritardato pagamento il venditore ha il diritto di riprendersi il bene oggetto del contratto mediante annullamento o risoluzione di quest’ultimo indipendentemente dalla cifra già pagata dal compratore, restando solo l’obbligo di restituire le somme percepite che eventualmente eccedessero il compenso per il pieno godimento del bene.

In luogo dell’atto con la condizione sospensiva o con apposizione della clausola risolutiva espressa può essere consigliabile, per il venditore, per evitare il rischio di dover riappropriarsi dell’immobile e di dover restituire eventualmente parte delle somme percepite, effettuare la dilazione di pagamento in atto, il quale non avrà quietanza del saldo, a fronte del rilascio di garanzie reali sull’immobile stesso oggetto della compravendita o su altri immobili (ipoteca legale) ovvero di cambiali ipotecarie.

E’ opportuno infatti in questo caso che al momento dell’atto sia iscritta ipoteca legale (detta dell’alienante) a favore del venditore per vincolare l’immobile all’avvenuto pagamento, ovvero siano rilasciate cambiali ipotecarie, cambiali appunto assistite da ipoteca su sull’immobile stesso oggetto della compravendita o su altri immobili, le quali hanno il vantaggio per il venditore, di poter facilmente essere girate in pagamento a terzi ovvero scontate presso una Banca.

In tal caso l'immissione nel possesso è irreversibile, come la proprietà, salvo il caso di espropriazione del bene per mancato pagamento per cui potrà essere esperita un’azione esecutiva che potrà culminare con la vendita giudiziale del bene dato in garanzia.


Evitare il “fai da te”!

La prima avvertenza per l’uso (valida per ogni tipo di compravendita o locazione, è quella di rivolgersi ad una buona Agenzia Immobiliare, meglio se convenzionata con Riscaffitto.