Come evitare rischi nel Rent to Buy e nell'Affitto Riscatto

Le cautele nel campo immobiliare sono sempre necessarie e convenienti: ancor di più per l'Affitto RiscattoRent to BuyAcquisto Programmato e, in definitiva, per tutti i contratti a godimento anticipato e pagamento differito. Occorre informarsi correttamente e conoscerne bene ogni aspetto commerciale ma anche giuridico e contrattuale.

Si dice che l'esperienza si fa con gli errori, ma nel campo immobiliare gli errori possono costare troppo. Bisogna infatti evitare il "fai da te"!

La prima avvertenza per l'uso (valida per ogni tipo di compravendita o locazione, ma ancora di più per Affitto Riscatto, Rent to Buy, Acquisto Programmato) è quella di rivolgersi ad una buona Agenzia Immobiliare.

Se ad esempio vi è l'interesse ad acquistare un immobile proposto da un'impresa di Costruzioni con il Rent To Buy, si scoprirà che i formulari presentati saranno stati redatti dai Consulenti del Costruttore. 

Vanno quindi esaminati da un Consulente garante di terzietà, un buon Agente Immobiliare, un legale o un Notaio.

Riscaffitto per precisa scelta fornisce i propri Modelli di Contratto, redatti con criteri di equidistanza e verificati da Notai, Avvocati e Fiscalisti. Inoltre raccomandiamo di sottoporre i Contratti scaricati, soprattutto qualora alcune modalità debbano essere variate su richiesta delle parti, al controllo del proprio Notaio, legale, fiscalista o consulente.

Vi sono poi alcune cautele da porre in atto, come elencate di seguito.

La trascrizione dei contratti in Conservatoria

È consigliabile per il Compratore/Conduttore sottoscrivere il contratto preliminare in forma trascrivibile (in forma di atto pubblico e non scrittura privata autenticata) presso il proprio Notaio, in quanto l’effetto prenotativo dell’atto definitivo “blinda” l’immobile e lo protegge contro aggressioni quali il pignoramento o ipoteche giudiziali o legali dovessero intervenire a carico del proprietario. L’effetto prenotativo dell’atto definitivo costituisce infatti opponibilità verso i terzi.

In questo modo le somme versate come caparra o accantonamento saranno protette "erga omnes",  anche in caso di fallimento come previsto dall’art. 72 bis del dlgs n° 5 del 9 gennaio 2006 che ha disposto, nel solo caso del preliminare trascritto, la maggior tutela del privilegio speciale. Tale cautela è importante per entrambe le parti: infatti le clausole che vengono inserite nel contratto, se redatto in forma di atto pubblico e trascritte, costituiscono titolo esecutivo.

Se si scrive che dopo alcune (3-5) rate anche non consecutive non pagate l'immobile deve essere restituito al proprietario, ciò costituisce titolo esecutivo e non occorre intraprendere una causa, ma solo intimare la liberazione dell'immobile ricorrendo all'Ufficiale Giudiziario. 

Leggi: Consiglio del Notariato 7/2007

La riserva di nomina e la facoltà di cessione del contratto

E’ consigliabile che il compratore/conduttore abbia nella componente preliminare di acquisto una ampia facoltà di sostituire a se altre persone od enti o società, anche con lui associate, ed abbia esplicitamente anche la facoltà di cessione a terzi del contratto.

Questa facoltà volge anche a tutela del venditore, in quanto un compratore/conduttore che si renda conto di non riuscire ad adempiere, potrà farsi parte diligente per reperire un terzo che si sostituisca.

E’ possibile inoltre in tutte le modalità, ma è oggetto di trattativa in quanto il venditore potrebbe non gradirla, che il compratore/conduttore si riservi la facoltà di recesso ex art. 1373 C.C..

In questo caso è bene prevedere chiaramente quali penalità saranno a suo carico, quale ad esempio il trattenimento della caparra e di tutti gli importi versati o solo di parte di essi ed a che titolo.

A tutela del venditore/locatore sono previste nei formulari Riscaffitto a disposizione delle Agenzie e delle imprese convenzionate clausole risolutive del contratto preliminare qualora si verifichino gravi inadempienze nella regolarità del contratto di locazione, indicandone precisamente i termini.

La detenzione a titolo locatizio nei contratti Riscaffitto

Gli aspetti di maggior criticità che vengono opposti alle varie formule di Affitto Riscatto e Rent to Buy da parte della Proprietà, vertono sulla consegna immediata dell'immobile senza che sia stato corrisposto l'intero prezzo.

La questione va affrontata su due piani, quello reale, pragmatico e commerciale e quello giuridico-contrattuale.

Cautele in pratica

Scopo di tutti i contratti misti di Affitto Riscatto o Rent to Buy è principalmente quello di agevolare la vendita agevolando il compratore/conduttore, e ciò è possibile ovviamente solo a patto che vi siano le condizioni base.

Così come non è da prevedersi nel caso di un immobile occupato, o per il proprietario che abbia necessità impellente di realizzare, allo stesso modo non è conveniente sottoscrivere un contratto di Riscaffitto con un Conduttore/compratore privo dei requisiti oggettivi e soggettivi, delle giuste motivazioni e dei fondamentali economici, morali e reddituali per accedere ad una locazione "privilegiata" e finalizzata all'acquisto. 

Cautele giuridiche nei contratti Riscaffitto

Nei Contratti di Riscaffitto la consegna dell'immobile avviene a titolo di detenzione locatizia e l'immissione nel possesso è prevista solo al momento dell'atto definitivo.

Pertanto non vi è differenza con la normale consegna delle chiavi nel caso del solo contratto di locazione, se non al contrario per la presenza di alcune maggiori tutele per la proprietà.

Ciò è egualmente vero per i contratti in cui non vi è la componente locazione (ad esempio il popolare Acquisto Programmato), nel quale la consegna è precaria e sottoposta alla condizione del regolare andamento dei pagamenti e del saldo prezzo in atto definitivo. 




Ricorda che puoi visualizzare, nelle schede di dettaglio, un fac-simile per ogni Contratto.

Riscaffitto invita a visitare: Le Formule di Riscaffitto.