La trascrizione obbligatoria è un rischio per il venditore?

C'è chi teme rischi per il venditore legati alla trascrizione del contratto, in presenza di una consegna anticipata. È un falso problema. 

Tali opinioni, motivate dalla impossibilità per il venditore di poter vendere ad altri l'immobile oppure di poter accendere un'ipoteca, vertono sull'indisponibilità giuridica dell'immobile che può intervenire in caso di contenzioso e successiva ritardata o mancata risoluzione del contratto, ed hanno un certo fondamento per i contratti in cui la promessa reciproca di compravendita, sia con che senza locazione, venga garantita da una caparra bassa (inferiore al 10%) 

Tuttavia, sia nel caso in cui sia obbligatoria e pertanto indiscutibile per i venditori (formulazione prevista dall'art. 23 del DL 133/14 Sblocca casa) sia nel caso delle formule Riscaffitto (affitto riscatto, Rent to Buy o acquisto programmato) per coloro che desiderino vendere il loro immobile facendolo emergere dal "mare magnum" di offerte, valgono le seguenti considerazioni.

Riscaffitto, in molti punti del sito, ripete che la prima cautela da adottare è quella di non forzare l'applicazione delle formule. I requisiti devono essere i seguenti:

1.   Il venditore non deve avere necessità impellenti di denaro e non deve essere coinvolto in acquisti scadenziati per far fronte ai quali occorra il saldo prezzo.

2.    Il compratore deve avere un buon anticipo, motivazioni valide e buoni fondamentali reddituali, lavorativi e sociali, sufficienti per versare una rata mensile superiore all'ipotetico affitto.

Se il compratore/conduttore è inadempiente, il reintegro nel possesso, previsto dal contratto in caso di inadempienza, sarà da ottenersi con sfratto nel caso di contratto con una componente locazione e con azione possessoria nel caso di contratto senza locazione.

Si tenga conto però che, se si è adottata la cautela di fare il contratto in forma trascrivibile, presso un Notaio, quale atto pubblico e non scrittura privata autenticata, anche le clausole che impongono la restituzione dell'immobile nel caso di inadempienza nel pagamento delle rate (Es. 4-5 rate anche non consecutive, rappresentanti 1/8, o meglio 1/20, della dilazione concessa), costituiscono Titolo Esecutivo. Leggi "Consiglio del Notariato 7/2007".

È preferibile ovviamente il ricorso ad un recesso volontario (già previsto eventualmente in contratto o concordato), per pervenire transattivamente ad una risoluzione consensuale ed in questo caso non vi è alcuna differenza tra contratti trascritti o no.

Anche qualora si debba far valere giudizialmente la risoluzione non vi è alcuna differenza, non potendo certo disporre giuridicamente dell'immobile, nonostante un intervenuto reintegro nel possesso, senza che sia risolta l'obbligazione precedente.

E vale ricordare infine che tali considerazioni non sono solo da ascriversi ai contratti a godimento anticipato ma anche alla compravendita tradizionale.

L'istituto della trascrizione del preliminare non cambia quindi nè rafforza le obbligazioni che intervengono tra i contraenti, semplicemente le rende pubbliche e "opponibili ai terzi", con il vantaggio per il compratore di vedere le caparre ed anticipazioni versate, protette dall'effetto prenotativo dell'atto (att.ne dura 3 anni, salvo per la formula governativa) 

La trascrizione è altamente consigliabile anche per il Venditore/Locatore in quanto le obbligazioni inserite in atto pubblico, in caso di inadempienza del Conduttore/Compratore, sono "atto esecutivo" immediatamente azionabile.