Come usare correttamente Riscaffitto

Cos'è Riscaffitto e come bisogna utilizzare la Piattaforma?

Riscaffitto è una Piattaforma tecnologica, che permette a Privati, Agenzie Immobiliari ed Imprese, di completare e scaricare facilmente dei Contratti, semplificati e standardizzati, di Affitto Riscatto, Rent to Buy, Aquisto Programmato, Opzione d'Acquisto, Atto con comode rate, Preliminare ad effetti anticipati e Vendita di Usufrutto a tempo.

Soluzioni semplici e chiare, alternative ed integrative alla compravendita ed alla locazione, per agevolare la vendita degli immobili in un mercato palesemente rallentato dalle difficoltà di accesso al credito e dai timori ed incertezze diffuse.

Riscaffitto può fornire a coloro che lo richiedano un servizio di consulenza specifica a pagamento.

Cenni su nozione di contratto: come il mercato lo recepisce oggi

Il mercato immobiliare si basava, come sanno bene gli Agenti Immobiliari, fino ad alcuni decenni fa, su alcune fondamentali certezze arcaiche, che, come vedremo, sono inconfutabili sul piano logico ma nella maggior parte dei casi difficilmente applicabili sul piano pratico.

Cammello da una parte, soldi dall'altra!   

Appare un principio giusto ma è come dire "donne e buoi dei paesi tuoi", un semplice ovvio luogo comune smentito quest'ultimo dalla inarrestabile internazionalizzazione del mondo.

In realtà se per "cammello" intendiamo un immobile, questo è sempre stato immesso sul mercato in molti modi diversi.

Se riandiamo con la memoria ad epoche anteriori alla grande diffusione  del mutuo fondiario troviamo ab immemore le cambiali ipotecarie con cui il compratore saldava il prezzo all'impresa o al proprietario, il quale a sua volta pagava i suoi fornitori semplicemente girando le cambiali ricevute, garantite dall'ipoteca sull'immobile.

I nostri padri si ricordano delle "Case a riscatto" di Fanfani, delle Case Fiat e di quelle a riscatto offerte dalle industrie manifatturiere illuminate  ai dipendenti.

Il paragone con il concetto di Riscaffitto, non regge però, in quanto là il riscatto avveniva dopo 15-20 anni, mentre con i Contratti di Riscaffitto abbiamo mediamente durate di 2-4 anni per giungere all'atto, costituendo tali modalità una agevolazione finalizzata al trasferimento.

Tuttavia è importante sapere che sempre vi sono stati modi diversi di procedere all'acquisto.

Coloro che danno per scontato che la compravendita tipica, con un tipico mutuo, è di matrice secolare sbagliano. Le cose mutano e noi dobbiamo mutare le cose.

Quale è la differenza tra Contratto tipico e Contratto atipico?

Si parla di “Contratto tipico” quando si ha uno schema contrattuale previsto espressamente dall’ordinamento giuridico, la cui disciplina è dettata dal codice o da una legge speciale.

Nel campo immobiliare la compravendita e la locazione sono entrambi contratti tipici.

I “Contratti atipici” sono invece quei contratti non espressamente disciplinati dal diritto civile ma creati ad hoc dalle parti, in base alle loro specifiche esigenze di negoziazione, che possono però contenere elementi tipizzati di diversi contratti magari misti e fusi o indipendenti fra loro.

I Contratti atipici trovano un esplicito riferimento nell’art.1322 c.c. ai sensi del quale: ”le parti possono liberamente determinare il contenuto del contratto nei limiti imposti dalla legge. Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purché siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l`ordinamento giuridico.”

Ne deriva una loro ammissione e riconoscimento da parte dell'ordinamento giuridico, purché leciti e non contra leges. Anche il leasing è un contratto atipico, e tuttavia l’uso ultra-trentennale ne ha normato molto bene le caratteristiche contrattuali e fiscali.

Premesso ciò, per fare chiarezza sui termini, con il termine generico di “Affitto Riscatto” o  con quello più specifico di “Rent to Buy” si sono intese tutte le forme, tipiche, atipiche e miste che prevedano un rilascio immediato dell’uso, della detenzione o del godimento di un immobile, a fronte di un riconoscimento economico periodico e nella previsione di una futura definizione della compravendita.

Quali sono le condizioni per poter utilizzare Riscaffitto?

Si può parlare di “Riscaffitto”  quando vi sono le seguenti condizioni:

1. Che il Proprietario possieda un immobile inutilizzato, (ovvero locato a terzi nel caso dell’Affitto Riscatto per investimento) che egli intenda mettere a frutto ovvero alienare e che sia aperto a molteplici soluzioni che possano ottimizzarne la redditività o l’alienazione anche con tempi medio-lunghi.          

“Voglio vendere, non svendere, sono disponibile ad un reddito finalizzato all’incasso del prezzo agevolando il compratore nell'acquisto”.

2. Che il Compratore intenda utilizzare immediatamente un immobile, non avendo interesse o possibilità immediate per l’acquisto, e che prenda in considerazione la corresponsione di una somma iniziale e di somme periodiche integrative superiori a quelle di un ipotetico canone per un determinato periodo entro il cui termine procedere all'acquisto eventuale o irrevocabile.

Quali sono le forme di trasferimento della Proprietà?

Per meglio comprendere Riscaffitto ricordiamo che la proprietà degli immobili può essere trasferita in molti modi, per acquisto a titolo originario (occupazione, invenzione, accessione, unione e commistione, specificazione, usucapione, possesso vale titolo) quando cioè si “crea” la proprietà, ovvero a titolo derivativo, quando si acquista sulla cosa il diritto di proprietà già spettante ad un precedente proprietario e ciò per causa mortis, per donazione,  per  trasferimento giudiziale o, infine,  per atto di compravendita tra vivi.

Il mercato immobiliare, quello che vediamo sui giornali free-press, sui siti Internet, cioè quello che costituisce prevalentemente il lavoro delle Agenzie Immobiliari, si occupa essenzialmente solo di quest’ultimo caso e cioè del trasferimento di proprietà per atto tra vivi volontario ed a titolo oneroso, tra un soggetto venditore ed uno compratore. Tale atto di trasferimento della proprietà e della titolarità del bene può contenere o no la quietanza del prezzo e la dispensa dall’iscrizione dell’ipoteca legale, così come può regolamentare la consegna del bene ed il trasferimento del possesso in modo anche non contestuale.

La trattativa immobiliare

La trattativa ed il compromesso

Il trasferimento definitivo della proprietà  viene quasi sempre preceduto da una trattativa e da eventuali puntuazioni pre-contrattuali, e, soprattutto nel caso vi sia un Agente immobiliare, da una proposta impegnativa ed una accettazione, con la cui presa visione si genera la conclusione del contratto ai sensi dell’art. 1326 del C.C., cui può seguire  infine  un contratto avente anch'esso effetti obbligatori (il contratto preliminare ovvero cosiddetto compromesso), preferibilmente redatto da un Notaio in  forma trascrivibile nella Conservatoria dei Registri Immobiliari, il quale a sua volta può anche contenere la previsione di  successive parziali esecuzioni in attesa dell’esecuzione definitiva  con l’atto di trasferimento.

La Trattativa con Agenti Immobiliari

Nel 55-60 % dei casi in Italia la trattativa tra le parti viene svolta per il tramite di uno o più agenti immobiliari.

La  mediazione professionale, regolata dalla L. 39/89 e s.m.i., esercitata in Italia dagli Agenti Immobiliari abilitati ed iscritti negli appositi ruoli od albi, oggi sostituiti da un apposito elenco tenuto dalle CCIIAA, si basa essenzialmente sulla ricerca nel territorio di immobili in vendita, allo scopo di acquisirne l’incarico di vendita a determinate condizioni e di favorire poi il reperimento di un compratore a condizioni che possano essere accettate dal venditore.

Tale opera, che detta così appare molto semplice, è in realtà un insieme complesso di attività volte  a favorire l’incontro di due volontà negoziali  equivalenti, ma di segno opposto:   la volontà di vendere un immobile ad un determinato prezzo, determinati tempi e modalità con la volontà  di comprare.

La trattativa inizia dall’Incarico conferito all’Agenzia

La trattativa in realtà è  quel processo che inizia nel momento in cui in una certa famiglia o in una  certa proprietà  comincia a manifestarsi la possibile intenzione o necessità di alienare un immobile per una qualsiasi  motivazione, sia essa lo smobilizzo, la divisione del ricavo, l’acquisto di un altro immobile, lo scemare dell’interesse verso un reddito locativo ed oggi anche il desiderio di abbassare il profilo e gli oneri fiscali, ed altre ancora anche interagenti fra loro, fino al momento in cui viene finalmente stipulato un compromesso, il quale a sua volta avrà poi, nei termini fissati, esecuzione nel trasferimento definitivo presso un Notaio. Nella pratica, come sanno molto bene gli Agenti immobiliari, in genere  il possibile venditore  inizia  il suo percorso senza avere ancora maturato una volontà precisa e ciononostante a volte pone già  l’immobile sul mercato, anche solo apponendo un cartello, senza avere chiara una strategia.

I buoni Agenti Immobiliari ascoltano

Un buon Agente immobiliare “ascolta” il possibile venditore, cercando di comprendere le ragioni della vendita, le sue aspettative, la reale conoscenza del mercato, gli obiettivi che egli si pone e cerca di correggere eventuali errori di base, di dare una valutazione economica dell’immobile che corrisponda al più probabile prezzo  che esso potrebbe spuntare sul mercato,  motivando al cliente l’opportunità di assecondare in qualche modo il mercato in una data congiuntura.

Un buon Agente Immobiliare si riconosce inequivocabilmente in questa fase: ascolta con attenzione il Cliente, fa domande pertinenti sulle motivazioni della vendita, sulle aspettative e sul percorso da compiere, ed è in questa fase che l’Agente Immobiliare può proporre al venditore, qualora vi siano le condizioni, di affiancare alla normale  vendita "anche" Riscaffitto.

Quando non si deve usare il Riscaffitto?

Non si deve usare il Riscaffitto per alienare un immobile quando il venditore ha la necessità impellente di vendere, quando la vendita è finalizzata ad un nuovo acquisto già rigidamente scadenziato oppure quando si ha una situazione patrimoniale e reddituale negativa o anche semplicemente troppo "esposta".

Non si deve usare il Riscaffitto per comprare quando non vi sono fondamentali economici, sociali e morali buoni, mancano propensione al risparmio, motivazioni serie all'acquisto, redditualità certe e alte relativamente ad un ipotetico affitto, tali quindi che consentano accantonamenti consistenti nel medio periodo.

Chi si accosta al Riscaffitto non lo fa, e non lo deve fare, perché costretto dalle difficoltà, ma per scelta ponderata ed orientata a una vendita "tranquilla" (Slow Buy) o ad un acquisto in tempi medi, magari dopo aver venduto un altro immobile o contraendo un mutuo, ed infatti un venditore costretto a vendere per necessità o per fare fronte ad altro acquisto non potrà concedere al compratore i tempi lunghi richiesti e la  facoltà di recesso, così come un compratore che non abbia i requisiti finanziari e reddituali più che sufficienti per un acquisto non riuscirà ad effettuare i necessari accantonamenti.

Riscaffitto è una soluzione provvisoria per la crisi?

No, Riscaffitto è destinato a durare nel tempo anche in congiunture dove la richiesta supera l'offerta.

Riscaffitto non è una soluzione alle difficoltà economiche e non è una soluzione alla crisi per risolvere problemi finanziari  degli interessati, ma consente di porre in atto concretamente un programma di contestuale vicendevole disinvestimento e investimento con un vantaggioso sistema "Slow Buy".

Infatti, se tra qualche anno, come ci auguriamo, il numero delle compravendite sarà nuovamente aumentato e  di conseguenza i valori cresceranno,  essi renderanno  di nuovo via via sempre più difficile l'accesso alla proprietà, se non con metodi "Slow Buy".

Riscaffitto permetterà fra qualche anno di smorzare e sfasare le punte delle onde create dai normali andamenti ciclici del mercato, così come un sano indebitamento  con finanziamenti rateali agisce da stimolo ai consumi.




Ricorda che puoi visualizzare, nelle schede di dettaglio, un fac-simile per ogni Contratto.

Riscaffitto invita a visitare: I Contratti di Riscaffitto.