Riscaffitto è un metodo di  NetWorking  destinato alle Agenzie Immobiliari ed alle Imprese da una parte  ed ai compratori e venditori dall’altra,  comprendente lo studio e la standardizzazione delle varie forme contrattualistiche di Affitto-Riscatto o acquisto programmato  oppure più specifiche quali il Rent to Buy o la vendita con patto di riservato dominio.  

Riscaffitto fornisce agli operatori del settore immobiliare, e di  conseguenza ai privati, strumenti semplici, trasparenti, unificati e standardizzati, e soprattutto sicuri, per offrire al mercato nuove possibilità di commercializzazione degli immobili che integrino e agevolino l’attività di intermediazione della compravendita immobiliare e della locazione e più in generale la compravendita tra privati e dalle imprese di costruzione.

Le sette formule sono suddivise in due gruppi di soluzioni, Riscaffitto (con vendita e affitto) e SlowBuy (solo vendita), con modalità contrattuali alternative ed integrative per agevolare la vendita degli immobili in un mercato rallentato dalle difficoltà di accesso al credito e dai timori ed incertezze diffuse.

Riscaffitto è il primo standard completo ed integrato della compravendita  immobiliare con soluzioni  sicure di “affitto riscatto”, e può essere utilizzato solo dalle imprese ed Agenzie Immobiliari Convenzionate Riscaffitto, a garanzia dei privati venditori e compratori.

Le modalità sono tutte verificate  per gli aspetti commerciali, contrattuali, legali, notarili e fiscali.

Tre soluzioni di vendita con locazione

1. Locazione con opzione di acquisto in cui il Conduttore ha la facoltà di acquistare

2. Rent to Buy in cui il contratto di locazione è finalizzato all'acquisto

3. Affitto Riscatto: in cui il Conduttore con un unico contratto si impegna a locare e ad acquistare

Tutte le formule presentano possibili personalizzazioni nell’ammontare delle erogazioni e nelle modalità e tempi di rilascio, adattabili facilmente alle singole necessità, (l'ordinamento 1-2-3 è in funzione dell'impegno crescente del conduttore all'acquisto).

Quattro soluzioni di vendita a godimento anticipato senza locazione.

4. Acquisto Programmato: l’acquisto programmato con facoltà di recesso

5. Atto con comode rate: la vendita con pagamento dilazionato e patto di riservato dominio.

6. Preliminare ad effetti anticipati: il preliminare ad effetti anticipati

7. Vendita di usufrutto a tempo: l’acquisto di usufrutto a tempo, con facoltà di riscatto

1. Locazione con opzione di acquisto

La locazione con opzione di acquisto è  composta di due distinti contratti,  un contratto (tipico) di locazione, affiancato da un contratto (tipico) di opzione di acquisto, aventi entrambi vita propria.

Il contratto di locazione sarà soggetto alla disciplina delle locazioni L. 392/78   e  L. 431/98 ed alle norme fiscali che regolano la locazione. La locazione cesserà allo scadere naturale del contratto di locazione ovvero per recesso anticipato (art. 4, l. 392/1978) del conduttore, ovvero alternativamente per “confusione” nel momento in cui il conduttore avrà acquistato l’immobile diventando al tempo stesso inquilino e locatore.

Il contratto di opzione è il contratto in virtù del quale una parte (il Proprietario) assume l’obbligo di rimanere vincolata per un determinato periodo di tempo ad una proposta (del Conduttore), rivolta appunto alla conclusione di un contratto di compravendita, durante il quale l’altra parte (il Conduttore) conserva la facoltà di accettare o meno.

2 . Rent to Buy

Il Rent to Buy è una formula di origine anglo-sassone  che prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione finalizzato al successivo acquisto regolato con la sottoscrizione contestuale di un contratto preliminare.

Lo schema è  regolato  da due distinti contratti tipici,  collegati fra loro  da una serie di clausole,  con l’obbiettivo principale di  far rientrare il compratore in un determinato tempo nei parametri richiesti dalle banche per effettuare l’acquisto con mutuo, nel comune interesse di perfezionare la vendita.

E’ molto adatto alla compravendita di immobili di nuova costruzione direttamente dal Costruttore   (anche con intervento di un’agenzia), e può essere convenientemente  ”sponsorizzato” da una Banca, particolarmente quella che ha erogato il mutuo edilizio al Costruttore.

E’ quasi sempre sufficiente una piccola caparra (5-10%), ma occorrono erogazioni mensili in una certa misura più elevate del solo affitto,  le quali somme vengono in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo il recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.

3 . Affitto Riscatto

Contratto di locazione con patto di futura vendita.

Con il contratto di locazione e patto di futura vendita locatore e conduttore stabiliscono che, entro il termine, stabilito contrattualmente, della locazione, l’immobile in oggetto venga trasferito al conduttore.

Il prezzo prefissato della vendita potrà essere  pagato dalla caparra, dagli acconti intermedi e dai canoni corrisposti o da una parte di essi, restando l’eventuale saldo a carico del Compratore/conduttore al momento dell’atto, anche con il concorso di mutuo.

Si tratta di un unico contratto “misto” contenente sia il contratto di locazione che quello di futura compravendita, la quale “prevale”  giuridicamente sulla locazione con l’effetto che essa non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di durata libera.

Tale aspetto lo rende preferibile per i rapporti tra privati,  dove il venditore/locatore,  disponibile ad agevolare la vendita agevolando il compratore, teme di dover ricadere nelle maglie delle leggi speciali e dove il compratore/conduttore intende godere da subito liberamente dell’immobile impegnandosi all’acquisto con mezzi propri, con un futuro mutuo e con smobilizzo di altri beni ma il quale non intenda affrontare in tempi troppo stretti  le diverse operazioni necessarie.

E’  consigliabile con una caparra che sia pari ad almeno il 10-20% ,  e con  erogazioni mensili, in parte per la locazione ed in parte come acconto,  che siano in buona misura più elevate del solo affitto,  le quali somme verranno in tutto o in parte dedotte poi dal prezzo, salvo l’eventuale recesso del Conduttore/acquirente dall’acquisto o l’inadempienza nel pagamento dei canoni mensili.

In tale tipologia di contratto infatti, può anche essere prevista, se il venditore lo consente, una facoltà per l’acquirente di recedere dall’acquisto a predeterminate condizioni, come anche di cedere a terzi il contratto.

4. Acquisto Programmato

Promessa di acquisto con facoltà di recesso per il compratore.

E’  una formula di sola vendita ”slow buy” e non contiene il concetto di affitto pur consentendo di pervenire gradualmente al trasferimento definitivo.

E’ un contratto preliminare di compravendita immobiliare “tipico”, che contiene una reciproca promessa di pervenire alla compravendita definitiva di un immobile in un dato tempo (ad esempio due-tre anni),   con una immissione nel possesso immediata ma  condizionata al futuro adempimento.

Vengono stabilite tutte le condizioni e modalità dell’acquisto e fissato il prezzo, che potrà avere una riduzione proporzionale nel caso di abbreviamento dei termini oppure al contrario potrà avere una indicizzazione in aumento a partire ad esempio dal 6° mese.

5. Atto con comode rate

La vendita  dilazionata o rateale (cd con riservato dominio o con riserva di proprietà)

La vendita con patto di riservato dominio, ai sensi dell’art. 1523 del codice civile, regola la vendita di una cosa  mobile, ovvero l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

La particolarità di questa tipologia di contratto sta proprio nella possibilità di acquistare un bene mediante pagamento a rate con la possibilità di godere di esso da subito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, ottenendone però la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’esatta corresponsione del prezzo stabilito (art. 1465 c.c.).

Tale forma di contratto (cd con patto di riservato dominio)   è   applicabile solamente a tutte le cose mobili, registrate e non.

Per estensione tale modalità riguarda gli immobili,  attuandosi però nella pratica in un modo differente, ovvero sia con la apposizione in atto della condizione sospensiva di validità del medesimo atto subordinatamente all’avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito,   comprendendovi anche,   se del caso,  il regolare pagamento delle eventuali rate, sia al contrario apponendo all’atto la clausola risolutiva espressa per il caso inverso di mancato pagamento del saldo prezzo e/0 delle eventuali rate.

In un caso l’atto prende la sua efficacia con il saldo prezzo, nell’altro la perde con il mancato pagamento.

Gli effetti di entrambe le forme sono all’atto pratico i medesimi:   in caso di pagamento regolare la condizione sospensiva si avvera e pertanto l’atto di trasferimento prende pienamente efficacia con tutti gli effetti, anche fiscali,  ”ex tunc”, cioè a far data dal momento dell’atto, mentre  nel caso di mancato pagamento si avrà come mai fatto;  per il caso di apposizione della clausola risolutiva l’atto è comunque pienamente valido da subito (“ex nunc”)   ma si risolve nel caso di mancato pagamento.

6. Preliminare ad effetti anticipati

Con il  preliminare ad effetti anticipati  le parti convengono, sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare, in genere di tipo trascritto, la costituzione di alcuni effetti che competerebbero in realtà al contratto definitivo:   già dal preliminare sorgono  obbligazioni per il pagamento del prezzo   e per la consegna della cosa.

Al promissario acquirente viene riconosciuto un diritto personale di godimento sulla cosa anticipatamente data in consegna.

7. Vendita di Usufrutto a tempo

L’acquisto dell’usufrutto a tempo con facoltà di acquisto entro un determinato termine della  proprietà produce una doppia tipologia di contratto.

E’ infatti possibile anche il solo acquisto a termine dell’usufrutto, senza ulteriori patti  e pertanto se all’acquisto si aggiunge una  appendice quale quella dell’opzione o del patto di futuro acquisto della proprietà  si avrà un contratto misto.

La prima fattispecie contrattuale  è quella di compravendita di un diritto reale e cioè dell’usufrutto a tempo o termine, mentre la seconda altro non è se non un contratto di opzione per l’acquisto della intera proprietà ovvero una  vera e propria promessa di acquisto avente effetti obbligatori.

Una tale modalità contrattuale,  unione di due contratti tipici misti ed indipendenti l’uno dall’altro, può essere utile e conveniente in alcuni casi.