Quali sono i rischi per il Proprietario nell'Acquisto Programmato?

Il rischio è che l'Acquirente decida, ad un certo punto, di non comprare la casa. In tal caso, però, il Proprietario può trattenere del tutto o in parte quanto già è stato versato a titolo di Caparra, come previsto dal Contratto.

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dall'Acquirente divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri, ma il rischio è pressoché azzerato se il contratto è stato trascritto in forma di atto pubblico poiché la clausola di immediato rilascio dell’immobile in caso di inadempienza, costituisce titolo esecutivo.


Quali sono i vantaggi fiscali per il Proprietario nell'Acquisto Programmato?

Il vantaggio principale per il Proprietario è l'assenza di oneri fiscali per la componente "locazione", non prevista in questa formula. Infatti il versamento iniziale e le rate mensili sono costituite da Caparra, accrescimenti Caparra e/o Acconti corrisposti a titolo di anticipo sul prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile, e quindi non tassate se non con l'imposta di registro (o IVA) a carico dell'Acquirente.


E' più conveniente un Mutuo al 100% o acquistare tramite Acquisto Programmato?

Sicuramente l'Acquisto Programmato è la soluzione con maggiore convenienza.

Ottenere un Mutuo al 100% infatti è complicato, ma qualora dovesse essere possibile, ovviamente la Banca, esponendosi maggiormente, avrà un tasso di interesse più elevato. Inoltre, ammesso che la Banca conceda il 100%, si dovranno comunque affrontare subito le spese per gli onorari notarili (Atto e Atto di Mutuo), per la perizia e l'istruttoria bancaria, le imposte di registro per l'acquisto e l'imposta sostitutiva per il Mutuo per un totale corrispondente ad un ulteriore 6-10%. Tale importo potrebbe essere dirottato quale Caparra che sarà dedotta dal saldo del prezzo.

Infine il Mutuo richiesto, tramite l'Acquisto Programmato, sarà, dopo il pagamento delle rate dilazionate, di minore portata e quindi con minori interessi.


Se mi rivolgo ad un'Agenzia Immobiliare, a quanto ammonta un corretto compenso di mediazione per l'Acquisto Programmato?

Il compenso di mediazione dovuto all'Agenzia che abbia favorito ed intermediato il contratto di Acquisto Programmato è quello di compravendita, essendo la stessa la finalizzazione della pattuizione convenuta tra le parti.


Cosa succede se per qualsiasi ragione l'Acquirente dovesse recedere?

Se è stata pattuita la facoltà di recesso dall'acquisto, da parte dell'Acquirente, si applicheranno le clausole previste alle seguenti condizioni: che i pagamenti siano regolari, che sia stato dato il previsto preavviso e che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso.

In tal caso verranno trattenute dal Proprietario le somme versate a titolo di Caparra e restituite quelle versate a titolo di Acconto.

Se non è stata pattuita la facoltà di recesso dall'acquisto resta la possibilità di cedere il Contratto a terzi che desiderino subentrare. In alternativa occorre pattuire con il Proprietario condizioni di risoluzione consensuale in modo da non generare inadempimento.


Durante l'acquisto tramite Acquisto Programmato l'Acquirente può accedere a finanziamenti, ad esempio per l'acquisto degli arredi?

Sì, facendo però attenzione nel far terminare la durata del finanziamento qualche mese prima della data prevista per l'Atto di definitivo trasferimento. 

Se il finanziamento fosse ancora in vita, infatti, andrebbe ad incidere sul rapporto “reddito/rata mutuo” che rappresenta uno dei principali parametri che le Banche utilizzano per valutare la richiesta di mutuo.

Per contro, se il finanziamento per gli arredi è appena terminato e le rate per l'Acquisto Programmato sono state pagate puntualmente, questo migliorerà notevolmente il tuo “punteggio”, incidendo positivamente sul CRIF e quindi agevolando l’ottenimento dell’eventuale mutuo.


Il Contratto di Acquisto Programmato va registrato?

Le Parti sono solidalmente tenute, insieme all’eventuale Agenzia, a registrare il Contratto all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Atti Privati, entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione del Contratto.


Dopo la consegna dell'immobile si può cambiare l'importo dei versamenti mensili?

Solo concordando in forma scritta la variazione, con un contatto integrativo, che dovrà essere registrato.


Una volta arrivati alla scadenza, il capitale versato, che verrà dedotto dal prezzo finale, è comprensivo di tutte le rate?

La somma versata inizialmente e quelle versate a rate, sia a titolo di Caparra che a titolo di Acconto sono interamente deducibili dal saldo finale del prezzo. Farà eccezione solo l'eventuale residuo per interessi, nel solo caso in cui sia stata prevista un'indicizzazione del prezzo.


In caso di decesso dell'Acquirente, gli eredi devono continuare ad onorare il Contratto?

Gli eredi devono continuare ad onorare il contratto e se cosi non volessero fare dovranno pagare la penale indicata nello stesso nel caso di esercizio della facoltà di recesso.  

Nel caso non sia stato previsto il recesso e gli eredi intendano in ogni caso recedere, sarà bene concordare con la Proprietà una risoluzione consensuale scritta che dovrà essere registrata per annullare gli effetti giuridici e fiscali del contratto precedentemente stipulato.


In caso di decesso del Proprietario, gli eredi devono continuare ad onorare il Contratto?

Gli eredi devono continuare ad onorare il contratto stipulato dal Proprietario. Nel caso in cui intendano in ogni caso recedere, potranno concordare con l'Acquirente una risoluzione consensuale scritta che dovrà essere registrata (o trascritta nel caso in cui il Contratto fosse stato trascritto) per annullare gli effetti giuridici e fiscali del contratto precedentemente stipulato.


Cosa succede se l'Acquirente non vuole più acquistare l'immobile ma non intende rilasciarlo?

La Proprietà dovrà diffidarlo a rilasciare l’immobile ed in caso di inadempienza rivolgersi alla Autorità Giudiziaria. Anche per questo motivo è bene che i contratti vengano stipulati presso un Notaio, e da lui trascritti, e soprattutto che siano in forma di Atto Pubblico (e non solo scrittura privata autenticata nelle firme). 

Infatti le clausole inserite in un Atto Pubblico, fra le quali il rilascio dell’immobile in caso di recesso o in caso di inadempienza nei pagamenti, costituiscono titolo esecutivo.


Quale è la durata massima di un Contratto di Acquisto Programmato?

Solitamente è consigliabile rimanere sotto la soglia dei 3 anni, in quanto tale è la validità dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto, che lo rende opponibile ai terzi e lo protegge da eventuali iscrizioni pregiudizievoli effettuate contro il Proprietario.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per l'Acquirente, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.


Quale è la differenza tra Caparra e Acconto?

La Caparra non viene restituita in caso di non acquisto, mentre l'Acconto si. Facciamo un esempio: Il prezzo dell'immobile è di 200.000€, il Versamento iniziale è di 40.000€, di cui 25.000€ di Caparra e 15.000€ di Acconto. Nel caso in cui l'Acquirente decidesse di non proseguire con l'acquisto, perderà i 25.000€ del Versamento iniziale a titolo di Caparra. Ipotizziamo che, oltre ai 40.000€ abbia anche già versato altri 10.000€ in versamenti rateali di cui 4.000€ a titolo di accrescimento Caparra e 6.000€ a titolo di accrescimento Acconto. In caso di recesso, l'Acquirente perderà oltre ai 25.000€ precedentemente indicati, ulteriori 4.000€, per un totale di 29.000€.


Il Proprietario, in caso di mancato versamento delle rate da parte dell'Acquirente, dovrà intraprendere un procedimento di sfratto?

La procedura non è quella di sfratto, ma di reintegro nel possesso. Per permettere questa procedura, Riscaffitto ha previsto nei Contratti di Rent to Buy, Affitto Riscatto e Acquisto Programmato, apposite clausole. Tuttavia, se il contratto è stato trascritto in forma di Atto Pubblico, le clausole di reintegro costituiscono titolo esecutivo e quindi consentono di abbreviare notevolmente la procedura.


Quali cautele deve adottare il Proprietario?

E’ opportuno che vi sia un versamento iniziale a titolo di Caparra e che i versamenti rateali siano di importo più elevato rispetto a quello che sarebbe stato un normale canone di locazione.


L'Acquirente è tutelato?

Si. E’ bene trascrivere, all'Ufficio Pubblicità dell'Agenzia delle Entrate - ex Conservatoria, il Contratto, cosa che consentirà all'Acquirente di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione, rendendole eventualmente inefficaci. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del Proprietario.


Anche gli immobili in costruzione possono essere oggetto di Acquisto Programmato?

Si, certamente, l'Acquisto Programmato può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.


Anche gli immobili gravati da ipoteca per Mutuo possono essere oggetto di Acquisto Programmato?

Certo, a condizione che il pagamento del Mutuo acceso dal Proprietario sia regolare e che lo stesso si obblighi a pagare le rate successive al Contratto regolarmente dandone puntuale riscontro all'Acquirente, il quale potrà, in mancanza, effettuare i pagamenti in luogo del Proprietario detraendoli dal versamento delle rate. 

Se il bene fa parte di un edificio in costruzione, sarà necessario cancellare o frazionare l’ipoteca.

Per le imprese di costruzione questo tipo di Contratto potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente acceso per la costruzione.


Per quanto riguarda l'Acquisto Programmato relativo ad un immobile in costruzione, cosa succede se l'impresa fallisce?

Se il Contratto non è stato trascritto all'Ufficio Pubblicità dell'Agenzia delle Entrate - ex Conservatoria, ma solo registrato all'Ufficio Atti Privati, il Contratto ha efficacia (ai sensi della nuova legge fallimentare) solo nel caso si tratti di promessa di acquisto quale prima casa dell'Acquirente. Se non è prima casa, il credito maturato per la Caparra e gli Acconti versati costituirà semplice credito chirografaro, quindi difficilmente recuperabile.

Nel caso in cui il Contratto sia stato trascritto all'Ufficio Pubblicità dell'Agenzia delle Entrate - ex Conservatoria, se acquistato come prima casa avrà piena efficacia nei confronti del fallimento, se non è prima casa invece il credito maturato per la Caparra e gli Acconti versati costituirà credito privilegiato, più facilmente recuperabile.


Qual è la differenza tra Proposta di acquisto e Contratto?

La Proposta di acquisto, redatta dal Proponente futuro Acquirente, costituisce a tutti gli effetti già contratto concluso ai sensi del 1326 C.C., al momento della presa visione dell’accettazione. Il successivo Contratto verrà stipulato tra le Parti in forma cosiddetta “convenzionale” e presuppone la compresenza delle due Parti che insieme dettagliano e convengono le modalità, eventualmente scambiandosi la Caparra e le chiavi. La Proposta di acquisto è quindi il primo passo per acquistare ed il Contratto rinnova e perfeziona le obbligazioni.


Come futuro Acquirente posso usufruire dei “Bonus ristrutturazione” o “Energetici”?

Si, in qualità di futuro Acquirente, con Contratto registrato o trascritto, in cui sia stata prevista l’effettuazione di opere di restauro o migliorie modificative a cura e spese dell’Acquirente, previo deposito delle necessarie comunicazioni alla PP.AA. e pagamento delle opere con la modalità bonifico per deduzione fiscale.


L'Acquirente può riservarsi la nomina di un altro compratore in fase di Contratto?

Si, a condizione che si dichiari la facoltà di nominare o associare un terzo acquirente, come in tutti i contratti preliminari. Questa facoltà è prevista nei Contratti di Riscaffitto. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.