Quali sono i vantaggi fiscali per il Compratore e per il Venditore nell'Affitto Riscatto?

I canoni di affitto pagati per il godimento immediato dell’immobile sono, ai fini fiscali, del tutto assimilabili ai canoni corrisposti per un normale contratto di locazione e vige, quindi, per essi, sia ai fini delle imposte dirette (Irpef, Irpeg) che ai fini delle imposte indirette (Imposte di Registro), la tassazione prevista per i redditi derivanti dai contratti di locazione degli immobili.

Per quanto riguarda invece le somme corrisposte a titolo di anticipo per il prezzo dovuto per l’acquisto dell’immobile, tali quote vengono assimilate, ai fini fiscali, alla caparra o all'acconto del prezzo per la vendita di un immobile.

Se il proprietario che promette di vendere con il contratto Affitto Riscatto, quindi inizialmente in affitto e successivamente in vendita, è un’impresa di costruzione, pur essendo l’unità immobiliare ad uso residenziale quindi normalmente esente da IVA, la trattativa ricadrà nel regime del DPR. 633/72, quindi assoggettata all’Imposta sul Valore Aggiunto.

Stesso discorso vale per gli immobili ad uso strumentale per i quali però possono optare, per il regime di imponibilità IVA, non solo per le imprese di costruzione e di ripristino ma anche tutti gli altri soggetti generalmente passivi di IVA.

In tal caso, alle quote di canone versate a titolo di anticipo, come acconti per il successivo acquisto dell’immobile, si applicano le seguenti aliquote:

4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;

10% se il futuro acquirente non beneficia dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case di abitazione che abbiano la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”;

22% per gli immobili classificabili nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali.

E' più conveniente un Mutuo al 100% o un acquisto tramite Affitto Riscatto?

Sicuramente l'Affitto Riscatto è la soluzione con maggiore convenienza.

Ottenere un Mutuo al 100% infatti è complicato, ma qualora dovesse essere possibile, ovviamente la Banca, esponendosi maggiormente, avrà un tasso di interesse più elevato

Oltre alle assicurazioni, ingenti, a garanzia del Mutuo elevato (perché ovviamente rapportato al maggior rischio a cui la banca si espone) e di costose assicurazioni richieste a garanzia del mutuo.

Il Mutuo richiesto, tramite l'Affitto Riscatto, sarà di minore portata e quindi, ovviamente, con minori interessi.

Se mi rivolgo ad un'Agenzia Immobiliare, a quanto ammonta un corretto compenso di mediazione?

Analogamente alla provvigione spettante all’Agenzia Immobiliare per il Contratto Rent to Buy, si da origine a due diverse provvigioni: quella per la locazione e quella per l’acquisto.
Tuttavia nel caso in questione trattasi della fusione delle due tipologie di contratto, quella della locazione e quella della compravendita, in un unico contratto atipico e misto in cui prevale, anche giuridicamente, il contratto di compravendita, tanto è vero che per tale motivo ad esso non è applicabile la disciplina delle locazioni  (Cass. 23/3/1992, n. 3587).

La conclusione del contratto misto di locazione e di quello di compravendita è contestuale, essendo un unico contratto seppur riferibile a due diverse tipologie di "affare" concluso.
Ne deriva che il compenso di mediazione dovuto all'agenzia che abbia favorito ed intermediato un simile contratto è quello di compravendita, in quanto sotto tutti gli aspetti esso prevale su quello della locazione, essendo la compravendita la finalizzazione della pattuizione convenuta tra le parti.

Cosa succede se per qualsiasi ragione il Compratore deve abbandonare il programma di acquisto tramite l'Affitto Riscatto?

Può essere inserita la facoltà di recesso dall’acquisto, da parte del Conduttore futuro acquirente, stabilendo con precisione i limiti di tale facoltà.

Ad esempio che per esercitare la facoltà di recesso dall'acquisto ricorrano le seguenti condizioni:

1. che il pagamento del canone e degli acconti prezzo sia regolare;

2. che sia decorso un periodo di tempo di almeno xx mesi dalla consegna;

3. che sia stato inviato ½ RR o mail Pec preavviso almeno xx mesi prima;

4. che l’immobile venga rilasciato alla scadenza così anticipata nelle medesime condizioni della consegna salvo il normale deperimento d’uso.

Si deve prevedere nelle pattuizioni che nel caso di recesso siano trattenute dalla proprietà le somme versate a titolo di Canone e parzialmente restituite quelle versate a titolo di acconto prezzo o caparra

È bene infatti distinguere tra l’adempimento, in cui le somme versate vengono dedotte dal prezzo, il recesso, in cui le somme versate vengono parzialmente trattenute dalla Proprietà e inadempimento in cui le somme versate a qualsiasi titolo vengono totalmente trattenute.

Durante l'acquisto tramite Affitto Riscatto il Compratore può accendere dei finanziamenti, ad esempio per l'acquisto dell'arredamento?

Sì, facendo però attenzione nel far terminare la durata del finanziamento qualche mese prima della data prevista per il rogito notarile

Se il finanziamento fosse ancora in vita, infatti, andrebbe ad incidere sul rapporto “reddito/rata mutuo” che rappresenta uno dei principali parametri che le Banche utilizzano per valutare la richiesta di mutuo.

Per contro, se il finanziamento è appena terminato e le rate sono state pagate puntualmente, questo migliorerà notevolmente il tuo “punteggio”, incidendo positivamente sul CRIF e quindi agevolando l’ottenimento dell’eventuale mutuo.

Il Contratto di Affitto Riscatto va registrato?

Il contratto va registrato. Consigliabile è non solo la registrazione ma anche la Trascrizione nei Pubblici Registri Immobiliari (ex Conservatoria) da parte di un notaio, con autentica notarile delle firme o, meglio ancora, in forma di Atto Pubblico.

Occorre, nel caso non venga trascritto in Conservatoria, comunque registrare il contratto agli Atti Privati presso l'Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro).

Come sono ripartite le spese tra Compratore e Venditore?

Spese per il Contratto di Affitto Riscatto: verranno ripartite al 50%, tra il Compratore ed il Venditore, relativamente all'imposta di registro fissa (circa 200€) ed ai bolli.

Saranno a carico del Compratore gli onorari notarili, compresi di trascrizione e l’imposta di registro proporzionale, che corrisponde, per l’intera caparra promessa, allo 0,5%, ed al 3% per gli acconti.

Per quanto riguarda l’atto definitivo, le spese competono tutte al Compratore, che, in tale occasione, potrà recuperare l’imposta di registro proporzionale sulla caparra e sugli acconti precedentemente pagata.

Le spese a carico del Venditore saranno quelle relative all’IMU ed alle imposte di tipo patrimoniale, ma si potrà convenire, nella compilazione del Contratto, la possibilità di rimborso parziale o totale da parte del Compratore.

A partire dalla data di consegna dell'immobile, il Compratore si farà carico delle spese generali, di manutenzione, servizi condominiali, utenze e raccolta rifiuti. 

Nel Contratto bisognerà indicare chi si farà carico delle spese straordinarie per le parti comuni ed esclusive, successive alla consegna dell’immobile.

Saranno invece suddivise al 50% le spese relative all’imposta di registro sulla componente locazione.

Durante il periodo di Locazione, si può cambiare l'importo dei versamenti mensili?

Solo concordando in forma scritta la variazione, con un contatto integrativo, che dovrà essere registrato.

Una volta arrivati alla scadenza, il capitale versato, che verrà dedotto dal prezzo finale, è comprensivo di tutte le rate?

Il capitale versato è comprensivo di tutte le rate ad eccezione della parte di canone mensile non dedotta dal prezzo, se indicata in fase di compilazione del contratto.

In caso di decesso del Proprietario, i legittimi eredi devono continuare ad onorare il Contratto?

I legittimi eredi devono continuare ad onorare il contratto e se cosi non volessero fare dovranno pagare la penale indicata nello stesso nel caso di esercizio della facoltà di recesso.  

Nel caso non sia stato previsto il recesso e gli eredi intendano in ogni caso recedere, sarà bene concordare con la Proprietà una risoluzione consensuale scritta che dovrà essere registrata per annullare gli effetti giuridici e fiscali del contratto precedentemente stipulato.

Se il Conduttore/Compratore al termine del pagamento dei canoni mensili, non vuole più acquistare l'immobile e non intende lasciarlo?

La Proprietà dovrà diffidarlo a rilasciare l’immobile ed in caso di inadempienza rivolgersi all’Autorità Giudiziaria. Anche per questo motivo è bene che i contratti vengano stipulati presso un Notaio, e da lui trascritti, ma anche che siano in forma di atto pubblico (e non solo scrittura privata autenticata nelle firme). 

Infatti le clausole inserite in un atto pubblico, fra le quali il rilascio dell’immobile alla scadenza o in caso di inadempienza nei pagamenti, costituiscono titolo esecutivo.

Quale è la durata massima di un Contratto di Affitto Riscatto?

Solitamente è consigliabile rimanere sotto la soglia dei 3 anni, in quanto la validità dell’effetto prenotativo della trascrizione del contratto, ai fini dell’opponibilità ai terzi, è di 3 anni.

Ciò non toglie che si possa stipulare un contratto più lungo, ad esempio prevedendo la facoltà, per il Compratore, di prorogare la scadenza di ulteriori xx mesi (anche altri 36), ed in questo caso con l’impegno a rinnovare una nuova stipula di contratto da trascriversi.

Se si opta per un contratto registrato e non trascritto la durata è libera, ma non è consigliabile una durata superiore ai 5-6 anni. Le formule sono di fatto un accompagnamento verso il mutuo, non un sostituto.

Quali sono i vantaggi ed i rischi per chi vende?

Il vantaggio principale è la possibilità di trovare un numero più elevato di potenziali acquirenti

Il rischio è che il conduttore decida di non comprare la casa. In tal caso, però, il proprietario può trattenere tutto o parte di quanto è stato pagato (e sarà una somma maggiore rispetto ad un normale canone di locazione). 

L’altro rischio è quello di trovarsi l’immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri, ma il rischio è pressoché azzerato se il contratto è stato trascritto in forma di atto pubblico poiché, ad esempio, la clausola notarile di immediato rilascio dell’immobile in caso di inadempienza, costituisce titolo esecutivo.

Il Proprietario, in caso di mancato acquisto o di mancato pagamento dei canoni dovrà intraprendere un procedimento di sfratto? Con tutto quello che comporta in termini di costi e ti tempo.

La procedura non è quella di sfratto, ma di rilascio del bene: molto più breve e meno costosa; ma il tempo di rilascio del bene dipende dai singoli tribunali. Per poter seguire questa procedura sarà necessario prevedere apposite clausole nell’atto di Rent to Buy, Affitto Riscatto (o anche Acquisto Programmato). 

Se il contratto è stato trascritto in forma di atto pubblico le clausole di rilascio sono titolo esecutivo.

Quali ulteriori tutele deve adottare il Venditore?

E’ opportuno che il canone sia più elevato rispetto ad un normale canone di locazione e che la parte dei canoni che il proprietario potrà trattenere nel caso in cui non si arrivi alla vendita siano concordati in modo che il proprietario venga adeguatamente indennizzato per la mancata conclusione di altri affari.

Fonte: Consiglio Nazionale del Notariato – www.notariato.it 

Ciò indica anche la serietà dell’impegno del conduttore all'acquisto del bene.

Il Compratore è tutelato?

Si. E’ bene trascrivere in forma di atto pubblico il contratto, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli, che emergano dopo la trascrizione. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Anche gli immobili in costruzione possono essere oggetto di Affitto Riscatto?

Si, certamente, l'Affitto Riscatto può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni. Può avere ad oggetto un immobile in costruzione. Tuttavia se il bene è allo stato grezzo, sarà necessario cancellare l’ipoteca che grava sul bene; è però possibile prevedere l’accollo del mutuo. Per le imprese di costruzione questo tipo di Contratto potrebbe rappresentare un valido strumento per pagare le rate del mutuo originariamente contratto per la costruzione.

Per quanto riguarda l'Affitto Riscatto relativo ad un immobile in costruzione, cosa succede se l'impresa fallisce? Il Compratore perde il proprio denaro?

No, il Contratto di Affitto Riscatto continua anche in caso di fallimento del Proprietario. Inoltre, la vendita non è soggetta a revocatoria fallimentare, se pattuita al giusto prezzo e si tratta di abitazione principale del conduttore o dei suoi parenti o affini più stretti.

Il Compratore può riservarsi la nomina di un terzo in fase di rogito?

Si è possibile la nomina di un terzo come in tutti i contratti preliminari. E’ anche possibile prevedere la cessione del contratto.