Quali sono i rischi per il Proprietario nell'Atto con comode rate?

Nel caso in cui l'Acquirente non paghi il saldo del prezzo o le dilazioni, il rischio è che il Proprietario, il quale si è trasformato in creditore garantito, sgravandosi di ogni onere, debba nuovamente re-impossessarsi del bene con l'azione di re-integro prevista con l'inserimento della clausola risolutiva espressa di adempimento (la cosiddetta riserva di proprietà). Questa azione annullerà l'Atto ed il Proprietario, o i suoi eredi, tornerà in pieno possesso dell'immobile.


Quali sono i vantaggi fiscali per il Proprietario nell'Atto con comode rate?

Il vantaggio principale per il Proprietario è l'assenza totale di ogni onere fiscale a partire dal momento dell'Atto. Se questi è una Società, dopo aver emesso la fattura al momento dell'Atto, con o senza esenzione d'IVA, porrà in bilancio il credito da esigere e toglierà l'immobile dai cespiti. Se invece è un Privato, ed ha acquistato l'immobile da più di 5 anni e non è soggetto a plusvalenza, non dovrà pagare nessuna imposta né procedere a nessun adempimento.


E' più conveniente un Mutuo o acquistare tramite Atto con comode rate?

Sicuramente l'Atto con comode rate è la soluzione con maggiore convenienza, nel caso l'Acquirente disponga di un congruo anticipo (almeno il 30-40%).

Infatti l'Acquirente diventa subito pieno proprietario e deve solamente rispettare il piano di pagamenti inserito in Atto.


Se mi rivolgo ad un'Agenzia Immobiliare, a quanto ammonta un corretto compenso di mediazione per l'Atto con comode rate?

Il compenso di mediazione dovuto all'Agenzia che abbia favorito ed intermediato il contratto di Atto con comode rate è quello di compravendita.


Cosa succede se per qualsiasi ragione l'Acquirente dovesse recedere?

L'Acquirente non ha la possibilità di recedere, una volta stipulato l'Atto, ma gli resta la possibilità di promettere la vendita a terzi dell'immobile, naturalmente saldando l'intero prezzo anche contestualmente all'Atto della nuova vendita a terzi. 

Qualora invece l'Acquirente decida di recedere prima di aver stipulato l'Atto, valgono le medesime regole di un normale Contratto Preliminare, per cui il Proprietario potrà scegliere se richiedere l'adempimento giudiziale o risolvere il Contratto con il trattenimento della Caparra incassata.


Durante l'acquisto tramite Atto con comode rate l'Acquirente può accedere a finanziamenti, ad esempio per l'acquisto degli arredi?

Sì, tenendo presente che per un acquisto importante le Società finanziarie o le Banche potranno effettuare visure dalle quali risulterebbero le rate e/o il saldo prezzo da pagare.


Il Contratto di Atto con comode rate va registrato?

Le Parti sono solidalmente tenute, insieme all’eventuale Agenzia, a registrare il Contratto Preliminare con previsione di Atto con dilazioni, all’Agenzia delle Entrate, Ufficio Atti Privati, entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione dello stesso. L'Atto notarile di definitivo trasferimento verrà trascritto all'Ufficio Pubblicità dell'Agenzia delle Entrate (ex Conservatoria) dal Notaio rogante.


Dopo l'Atto di definitivo trasferimento e consegna dell'immobile, si può cambiare l'importo dei versamenti mensili?

No, non è possibile salvo la stipula di un ulteriore Atto di modificazione delle pattuizioni.


In caso di decesso dell'Acquirente, gli eredi devono continuare ad onorare il Contratto?

Gli eredi, essendo diventati Proprietari dell'immobile, devono continuare ad onorare i pagamenti previsti nell'Atto. In caso non sia ancora stato stipulato l'Atto definitivo ma sia stato stipulato il Contratto Preliminare essi subentrano nelle obbligazioni, per cui il Proprietario, in caso di loro inadempienza, potrà scegliere se richiedere l'adempimento giudiziale o risolvere il Contratto con il trattenimento della Caparra incassata.


In caso di decesso del Proprietario, l'Acquirente deve continuare ad onorare il Contratto?

Si, l'Acquirente deve continuare ad onorare il contratto stipulato con il Proprietario, anche con i suoi eredi. 


Cosa succede se l'Acquirente inadempiente non intende rilasciare l'immobile?

Il Proprietario, divenuto creditore, dovrà espletare azione di re-integro nel possesso, richiedendo la risoluzione e l'annullamento dell'Atto, diventando nuovamente proprietario pieno dell'immobile. L'acquirente che non rilasci l'immobile disobbedirà cosi all'ordine del Giudice, con tutte le conseguenze del caso.


Quale è la durata massima di un Contratto di Atto con comode rate?

Non vi sono limiti alla durata della dilazione da inserire in Atto, solitamente si consiglia rimanere sotto la soglia dei 10 anni.


Quali cautele deve adottare il Proprietario?

E’ opportuno che vi sia una Caparra al momento del Contratto Preliminare pari ad almeno il 5-10% e che, contestualmente all'Atto di definitivo trasferimento venga effettuato un ulteriore versamento a titolo di Acconto prezzo pari ad almeno un ulteriore 25-30%. In questo modo la dilazione relativa al saldo del prezzo sarà contenuta in un massimo del 60-70%, scoraggiando cosi eventuali inadempienze.


L'Acquirente è tutelato?

Si, l'immobile dopo l'Atto di definitivo trasferimento è a tutti gli effetti di sua piena proprietà.


Anche gli immobili in costruzione possono essere oggetto di Atto con comode rate?

Si, certamente, l'Atto con comode rate può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.


Anche gli immobili gravati da ipoteca per Mutuo possono essere oggetto di Atto con comode rate?

Certo, sapendo che si tratta di un accollo del Mutuo in capo all'Acquirente e che la Banca generalmente non libera il precedente Proprietario dalle sue obbligazioni. 

Il Mutuo resta garantito dall'immobile su cui grava l'ipoteca, dovrà essere pagato dall'Acquirente, che avrà detratto dal prezzo il residuo ammontare del medesimo. 

Nel caso in cui l'Acquirente non paghi le rate, la Banca potrà risolvere il Contratto di Mutuo, pignorare l'immobile e richiedere anche al precedente proprietario di adempiere, salvo il caso in cui la Banca avesse dato consenso all'accollo liberandolo dalle obbligazioni.


Qual è la differenza tra Proposta di acquisto, Contratto Preliminare e Atto definitivo?

La Proposta di acquisto, redatta dal Proponente futuro Acquirente, costituisce a tutti gli effetti già contratto concluso ai sensi del 1326 C.C., al momento della presa visione dell’accettazione. 

Il successivo Contratto Preliminare verrà stipulato tra le Parti in forma cosiddetta “convenzionale” e presuppone la compresenza delle due Parti che insieme dettagliano e convengono le modalità, scambiandosi la Caparra. La Proposta di acquisto è quindi il primo passo per acquistare ed il Contratto rinnova e perfeziona le obbligazioni.

L'Atto definitivo, anche se con dilazioni, sancisce l'irreversibile trasferimento della piena Proprietà e del possesso giuridico dell'immobile.