FAQ - Locazione con Opzione d'Acquisto


E' più conveniente accendere un Mutuo o locare un immobile con Opzione di acquisto?

Locare con Opzione di acquisto permette al Conduttore di entrare subito nell'immobile riservandosi la facoltà di acquistarlo quando le sue disponibilità economiche permettano più facilmente di ottenere un Mutuo.


Se mi rivolgo ad un'Agenzia Immobiliare, a quanto ammonta un corretto compenso di mediazione per l'Opzione di acquisto?

Il compenso di mediazione dovuto all'Agenzia che abbia favorito ed intermediato il contratto di Opzione di acquisto, nel caso in cui venga esercitata l'opzione, sarà quello relativo alla vendita. Qualora l'Agenzia abbia contestualmente intermediato sia il Contratto di Locazione che quello di Opzione avrà  subito diritto al compenso relativo alla locazione ed in seguito a quello dell'opzione nel caso in cui essa venga esercitata.


Cosa succede se per qualsiasi ragione il Conduttore/Opzionario dovesse non esercitare l'Opzione di acquisto?

Nulla, il Contratto di Locazione continua, anche qualora fosse scaduta la possibilità di esercitare l'opzione di acquisto.


Il Contratto di Opzione di acquisto va registrato?

Le Parti sono solidalmente tenute, insieme all'eventuale Agenzia, a registrare il Contratto all'Agenzia delle Entrate, Ufficio Atti Privati, entro 20 giorni dalla data di sottoscrizione del Contratto di Opzione.


In caso di decesso del Conduttore/Opzionario, gli eredi devono continuare ad onorare il Contratto di Opzione?

Se non è ancora stata esercitata l'opzione di acquisto potranno decidere liberamente se esercitarla o meno attenendosi a quanto stabilito nel Contratto.

Se è stata esercitata l'opzione di acquisto dovranno procedere all'acquisto, nel caso in cui non volessero procedere all'acquisto il Proprietario potrà scegliere se richiedere l'adempimento giudiziale o risolvere il Contratto con il trattenimento della Caparra incassata.


In caso di decesso del Proprietario, gli eredi devono continuare ad onorare il Contratto di Opzione?

Gli eredi dovranno continuare ad onorare il Contratto di opzione e pertanto nel caso l'opzione di acquisto venga esercitata dal Conduttore/Opzionario, saranno obbligati a vendere l'immobile.


Cosa succede se il Conduttore/Opzionario esercita l'Opzione di acquisto ma il Proprietario rifiuta di vendere?

Il Conduttore/Opzionario potrà rivolgersi all'Autorità Giudiziaria richiedendo l'adempimento specifico (per cui il Giudice stabilirà il trasferimento immobiliare del bene con un'ordinanza a fronte del pagamento del prezzo pattuito) oppure potrà richiedere la risoluzione con danni da dimostrarsi.


La scadenza per l'esercizio dell'opzione di acquisto può essere posteriore a quella di termine del Contratto di locazione?

La data ultima per l'esercizio dell'opzione di acquisto non ha limite ma sicuramente dovrà essere anteriore o contestuale a quella di scadenza naturale del Contratto di Locazione.


Quali cautele deve adottare il Proprietario?

E’ opportuno che il Proprietario, quando sottoscrive con il Conduttore/Opzionario un Contratto di Opzione sia consapevole che questi potrà acquistare l'immobile nelle modalità e con le tempistiche pattuite.


Anche gli immobili in costruzione possono essere oggetto di Opzione di acquisto?

Si, certamente, l'Opzione di acquisto può avere ad oggetto qualsiasi immobile: appartamenti, autorimesse, cantine, negozi, uffici, capannoni e negozi. Persino terreni.


Anche gli immobili gravati da ipoteca per Mutuo possono essere oggetto di Opzione di acquisto?

Certo, a condizione che il Mutuo venga estinto da parte del Proprietario entro il termine previsto per l'Atto di definitivo trasferimento, anche con il ricavo della vendita.


Per quanto riguarda l'Opzione di acquisto relativa ad un immobile di nuova costruzione, cosa succede se l'impresa fallisce?

Il Contratto di Opzione continua ad avere validità per cui l'Opzionario può esercitare l'opzione, subordinatamente a che il prezzo sia congruo, rispetto alla perizia del CTU, non artificiosamente basso e che i termini non siano eccessivamente lunghi da non permettere alla Curatela di effettuare i riparti. In ogni caso, qualora il Contratto di Opzione venga annullato dal Giudice Delegato, non avendo corrisposto Caparra alcuna, il Conduttore/Opzionario non avrà danni e potrà continuare nella locazione.


Qual è la differenza tra Proposta e Contratto?

La Proposta, redatta dal Proponente Opzionario, costituisce a tutti gli effetti già contratto concluso ai sensi del 1326 C.C., al momento della presa visione dell’accettazione. Il successivo Contratto verrà stipulato tra le Parti in forma cosiddetta “convenzionale” e presuppone la compresenza delle due Parti che insieme dettagliano e convengono le modalità. La Proposta è quindi il primo passo per opzionare l'immobile ed il Contratto rinnova e perfeziona le obbligazioni del Proprietario e i diritti del Conduttore/Opzionario.


Come Opzionario posso usufruire dei “Bonus ristrutturazione” o “Energetici”?

No, in quanto Opzionario, in quanto il Contratto di Opzione è di tipo aleatorio. Si, in quanto Conduttore, poiché anche gli inquilini e i comodatari hanno diritto alle detrazioni fiscali per le opere di ristrutturazione o di riqualificazione energetica da loro effettuate.


L'Opzionario può riservarsi la nomina di un altro compratore in fase di Contratto Preliminare o di Atto definitivo?

Si, a condizione che tale riserva di nomina non sia stata espressamente vietata dalle pattuizioni.