La locazione: cosa è, le caratteristiche del Contratto


La locazione è un Contratto, regolato dall'Art. 1571 del Codice Civile e dalle leggi 392 e 431, tramite il quale il Locatore/Proprietario si obbliga nei confronti del Locatario/Conduttore a far godere di un bene (mobile o immobile), stabilito un dato tempo ed un corrispettivo.


Da cosa è composto il Contratto di Locazione?

Nel Contratto di Locazione andranno inseriti i seguenti dati: le generalità del Locatore e del Locatario, i dati catastali del bene, l'APE (Attestato di Prestazione Energetica), l'importo e la durata della locazione ed il deposito cauzionale. 

  • Le generalità delle parti: nome e cognome, residenza, comune e data di nascita e codice fiscale. Se il Conduttore è un cittadino extracomunitario servirà anche il permesso di soggiorno.
  • I dati catastali: servirà indicare foglio, particella, subalterno, categoria e rendita. Dove posso trovare i dati catastali? Da una visura catastale o dall'atto di provenienza dell'immobile (atto di acquisto, donazione etc....).
  • APE: il Certificato di Prestazione Energetica è un certificato obbligatorio per l vendita, affitto o ristrutturazione che stima il consumo energetico di un'unità immobiliare. Non ne sei ancora provvisto? Dovrai richiederlo ad un tecnico di tua fiducia (Architetto, Ingegnere, Geometra etc...) oppure ad aziende specializzate.
  • Importo durata e deposito cauzionale: L'importo che il Conduttore corrisponde al Proprietario viene indicato come canone annuale, specificando poi la cadenza del versamento, solitamente su base mensile. Il Contratto di Locazione più conosciuto, denominato a "canone libero", prevede una durata di 4 anni, con rinnovo automatico di altri 4 anni. Il deposito cauzionale è deposito in denaro (non superiore a tre mensilità) che viene richiesto dal Locatore per tutelarsi dai possibili danni causati al bene affittato o in caso di mancati pagamenti. Verrà restituito al termine della Locazione, qualora non fossero insorte problematiche di questo tipo.

Inoltre verrà richiesta della documentazione quale l'estratto conto delle spese condominiali (se richiesto), le marche da bollo (se dovute) e l'imposta di registro (se il Proprietario non esercita la cedolare secca).


Quali sono gli obblighi delle parti?

Gli obblighi del Locatore sono i seguenti: consegnare il bene in buono stato di manutenzione, assicurandone in tutto e per tutto la salute di chi vi abita, e garantire il pacifico godimento durante la locazione

Gli obblighi del Locatario sono i seguenti: una volta preso in consegna il bene, il Conduttore deve osservare la diligenza del buon padre di famiglia, pagare il canone ed ogni onere convenuto e restituire l'immobile al termine del Contratto nello stato in cui l'ha ricevuto (salvo la normale usura).


La registrazione del Contratto di Locazione

Il Proprietario è tenuto a registrato il Contratto di Locazione e pagare i costi relativi alla registrazione. 

Quando deve essere fatta la registrazione del Contratto? Entro 30 giorni da quando esso viene stipulato.

Quali documenti servono per la registrazione? E' necessario compilare il modello RLI firmato dal Proprietario 

Quali sono i costi della registrazione? I costi sono determinati dall'imposta di registro e dall'imposta di bollo. L'imposta di registro è differente in base alla tipologia di immobile. Ad esempio per i fabbricati ad uso abitativo corrisponde al 2% del canone annuale moltiplicato per il numero degli annualità pattuite. L'imposta di bollo invece corrisponde a 16€ ogni 4 facciate del Contratto (o ogni 100 righe).

Quando va pagata l'imposta di registro? E' possibile pagarla in un'unica soluzione all'inizio del Contratto, oppure annualmente.


La cedolare secca

 La cedolare secca è un regime facoltativo, tramite il quale viene applicata una aliquota fissa al canone, beneficiando di una tassazione agevolata. La cedolare secca sostituisce IRPEF, imposta di bollo e quella di registro. 

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel Contratto.

Cosa dice l'Agenzia delle Entrate, alcuni estratti: 

"possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l’immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni"

"L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all'immobile abitativo."

"Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo."

Quanto si paga:

"L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Infine, con la legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato."

Qui potrai trovare il link dell'Agenzia delle Entrate: link