Le varie tipologie di Contratto di Locazione


Ecco una panoramica sintetica delle caratteristiche e delle differenti tipologie dei contratti di locazione, le durate e le eventuali agevolazioni fiscali.


CONTRATTO LIBERO RESIDENZIALE

Il contratto “libero” si basa sulla libera contrattazione del  corrispettivo del Canone tra il locatore e il conduttore.  Le modalità invece "libere" non sono. Ha durata obbligatoria minima di anni 4  (+ 4 di rinnovo) e non ha alcun beneficio fiscale.

Le principali caratteristiche sono:

  • entità del canone: libero;
  • possibilità indicizzazioni annuali del canone fino al massimo del 100% dell'Istat Foi
  • agevolazioni fiscali per il proprietario: nessuna (l’Irpef è calcolata non più sull' 85%  ma sul  95 % del canone percepito,  Legge del 28 giugno 2012 n.92 );
  • è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca (si paga il 21% sull'intero canone e non si pagano imposte registro e bolli ma non vi è più la rivalutazione Istat).


CONTRATTO TRANSITORIO RESIDENZIALE

Il contratto transitorio è indirizzato a quei casi in cui il conduttore o/e il locatore abbiano i seguenti motivi/requisiti, ed infatti:

  • può essere stipulato solamente in presenza di comprovate particolari situazioni in capo al locatore (es. future necessità personali, ecc.) o dell’inquilino (es. contratto di lavoro a tempo determinato).
  • durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
  • canone: concertato;  non vi sono possibilità di indicizzazione.
  • agevolazioni fiscali: nessuna. (l’Irpef è calcolata sul  95 % del canone percepito,  Legge del 28 giugno 2012 n.92
  • è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca  (si paga il 21% sull'intero canone e non si pagano imposte registro e bolli )
  • obbligo di inserire, nel contratto, documentazione attestante la transitorietà.


CONTRATTO DI LOCAZIONE PER STUDENTI FUORI SEDE

I requisiti sono i seguenti: 

  • il conduttore o i conduttori devono essere  studenti residenti fuori sede frequentanti corsi di laurea, di perfezionamento o di specializzazione universitaria;
  • durata: da 6 a 36 mesi; alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente di pari periodo salvo disdetta del conduttore;
  • canone: il canone di locazione è determinato sulla base dei parametri previsti dall’Accordo territoriale depositato presso il Comune;
  • responsabilità solidale dei conduttori: nel caso in cui il contratto di locazione sia intestato a più studenti, gli stessi sono responsabili in solido del pagamento dell’intero canone di locazione risultante dal contratto (quindi non solo della propria quota parte);
  • disdetta del conduttore: il conduttore può disdettare il contratto con un preavviso di almeno 3 mesi prima della scadenza; il conduttore può recedere anticipatamente dal contratto per gravi motivi, sempre con un preavviso di 3 mesi; nel caso in cui il recesso sia comunicato da uno solo dei conduttori, il contratto di locazione prosegue con gli altri (a parità di canone di locazione), ferma restando la responsabilità solidale del recedente per i periodi pregressi.


Agevolazioni fiscali:

  • per il proprietario IRPEF: riduzione del 30% (da aggiungersi al 5% previsto per i redditi di locazione) sull'imponibile;
  • per il proprietario IMU (o IUC): aliquota ridotta  da verificare in quanto diversa a seconda del  Comune.
  • per proprietario e conduttore: imposta di registro nella misura del 1,4% del canone annuale (in luogo del 2%) Oppure azzerata in caso di opzione per tassazione con Cedolare Secca.
  • per l’inquilino IRPEF: detrazione del 19% sull’importo massimo annuale di € 2.633,00 per gli studenti residenti ad almeno 100  km dal Comune e comunque in una diversa provincia;Il DM del Ministero dei Trasporti del 15 marzo 2017 ha aggiornato il modello di contratto di affitto per studenti universitari.
  • la detrazione può essere usufruita anche dai genitori se gli studenti sono fiscalmente a carico degli stessi;
  • è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca   (si paga il 10%, al posto del 21%, sull'intero canone e non si pagano imposte registro  e bolli ma non vi è più la rivalutazione Istat).


CONTRATTO CONCORDATO RESIDENZIALE

I canoni devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, valutati in base alle zone ed alle caratteristiche degli appartamenti, con presenza o meno di requisiti vari.

  • durata minima del contratto: 3 anni + 2; (è anche previsto 4+2. 5+2, e 6+2)
  • entità del canone: fissata dall'accordo territoriale tra Sindacati degli inquilini e Associazioni dei proprietari (dipende da comune a comune).
  • possibilità indicizzazioni annuali del canone fino al massimo del 75% dell'Istat Foi (salvo il ricorso alla cedolare secca)
  • agevolazioni fiscali per il proprietario: imposta di Registro ridotta del 30%, Irpef sul 65% del canone annuo, IMU o IUC ridotta (dipende da comune a comune).
  • agevolazioni fiscali per gli inquilini: se il reddito non supera € 15.493,71: detrazione Irpef di € 495,80, se il reddito è compreso tra € 15.493,71 e € 30.987,41, la detrazione è di  € 247,90; ai lavoratori dipendenti che hanno trasferito o trasferiscono la propria residenza, nonchè ai giovani in età compresa fra i 20 anni e i 30 anni che abbiano stipulato un contratto di locazione per l’unità immobiliare da destinare a propria abitazione principale, è prevista una detrazione fiscale di € 991,60 se il reddito complessivo non supera € 15.493,71, e di € 495,80, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41 a condizione che la casa sia diversa dall’abitazione principale dei genitori o di coloro cui sono affidati, e spetta solo per i primi tre anni della locazione.
  • è possibile la tassazione separata con la cd cedolare secca   (si paga in questo caso il 10%, al posto del 21%) sull'intero canone  e non si pagano imposte registro e bolli ma non vi è più la rivalutazione Istat).  
  • N.B. I contratti transitori, i contratti studenti ed i contratti agevolati si possono ora concludere in tutti i Comuni di Italia ai sensi del Decreto del Ministero Infrastrutture e Trasporti del 16 gennaio 2017.


CONTRATTO COMMERCIALE

Il Contratto commerciale presenta le seguenti caratteristiche:

  • durata: 6+6 anni;
  • canone: libero;
  • agevolazioni fiscali: nessuna, ad eccezione dei negozi, per i soli contratti nuovi, stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2019, per i quali i proprietari privati, persone fisiche, possono optare per la tassazione a Cedolare Secca al 21%.


CONTRATTO TURISTICO

Il Contratto turistico presenta le seguenti caratteristiche:

  • durata: da 1 a 30 giorni al massimo; non ha l’obbligo di registrazione;
  • canone: libero;
  • agevolazioni fiscali: nessuna


CONTRATTO DI COMODATO

Il Contratto di comodato presenta le seguenti caratteristiche:

  • durata: libera;
  • canone: libero;
  • agevolazioni fiscali: nessuna.


CONTRATTO WEEKEND

Il Contratto weekend presenta le seguenti caratteristiche:

  • durata: 2 o 3 giorni;
  • canone: libero comprensivo delle spese di luce, acqua ecc...
  • agevolazioni fiscali: nessuna.


CONTRATTO BOX O POSTO AUTO

Il Contratto box o posto auto presenta le seguenti caratteristiche:

  • durata: libera, ai sensi dell'art.1571 c.c.,  fuori dal campo di applicazione della disciplina dele locazioni;
  • canone: libero;
  •  agevolazioni fiscali: nessuna.


CONTRATTO DI AFFITTO DI AZIENDA

Il Contratto di affitto di azienda presenta le seguenti caratteristiche:

  • durata: 6+6 anni;
  • canone: libero;
  • agevolazioni fiscali: nessuna.


CONTRATTO DI SUBLOCAZIONE

Il Contratto di sublocazione presenta le seguenti caratteristiche:

  • durata: 6+6 anni;
  • canone: libero;
  • agevolazioni fiscali: nessuna.




Ricorda che puoi visualizzare, nelle schede di dettaglio, un fac-simile per ogni Contratto.

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