Quali sono le differenze tra il Rent to Buy e l'Affitto riscatto?

Sul Web compaiono articoli che propugnano grandi differenze tra il concetto di Affitto Riscatto inteso come contratto di locazione con patto di futura vendita e quello di Rent to Buy, locazione finalizzata alla vendita, spesso enfatizzando i vantaggi della soluzione "anglosassone".

Le differenze consistono principalmente nella maggiore standardizzazione che il Rent to Buy ha finora avuto, provenendo appunto dai paesi anglosassoni dove si è diffuso per agevolare le imprese nello smaltimento dell'invenduto e far fronte al Credit Crunch.

Inoltre la stessa dizione "Affitto Riscatto" è necessariamente generica ed indicativa di modalità per una locazione finalizzata all'acquisto, ma proprio per la sua ampiezza ricomprende il Rent to Buy.

A dire il vero non vi sono grandi differenze tra "Rent to Buy" e "Affitto Riscatto".

Le vere differenze riguardano contratti fatti bene, che concilino le esigenze di ognuna delle parti, e contratti fatti male, magari "costruiti" e redatti da una sola delle parti, ad esempio dai soli costruttori. 

Il Rent to Buy è concettualmente e più precisamente orientato al futuro ottenimento o accollo di un mutuo, cui è finalizzato e spesso la singola operazione rientra in un complesso di operazioni effettuate di concerto tra l'impresa e la banca, che comprende il frazionamento e l'accollo del mutuo edilizio esistente, oppure già prevede un nuovo Plafond di mutui.

E' quindi un "programma di accesso alla proprietà con l'acquisizione di merito creditizio" (Equity) e con ampie facoltà di recesso o cessione a terzi del contratto.

Il contratto, (che è  comunque, a nostro avviso, da prevedersi in forma trascrivibile), è purtroppo a volte descritto, nella titolazione, come un contratto di locazione con opzione d'acquisto, e tuttavia contiene la previsione di caparra e di accantonamenti per il futuro acquisto, obbligando di fatto il Conduttore all'acquisto, e pertanto solo apparentemente tale contratto fornisce maggiori garanzie alle parti rispetto all'Affitto Riscatto, il quale è un contratto di locazione con patto di futura vendita e non certo un  contratto di locazione con opzione di acquisto.

Si deve sapere che un conto è un'opzione per l'acquisto (Locazione con Opzione d'Acquisto), in cui il Conduttore ha il diritto, entro un dato termine, di acquistare e non l'obbligo, ed altro conto è un contratto di locazione con patto di futura vendita ("Affitto Riscatto")  o finalizzato al futuro acquisto ("Rent to Buy"). 

In entrambi i due ultimi contratti vi è l'obbligo di acquistare ma, se è prevista la facoltà di recesso a determinate condizioni, in entrambi i casi il compratore/conduttore può recedere  (sia con il Rent to Buy  che con l'Affitto Riscatto).

Riscaffitto "Affitto Riscatto" è un contratto di locazione con patto di futura vendita, costituito da un unico contratto in cui prevale la vendita, non sottoposto pertanto alla disciplina delle locazioni (con canoni, caparre e accantonamenti e, volendo, con facoltà di recesso) utile nei molti casi in cui sia il compratore che il venditore  sono orientati ad una compravendita tranquilla, con un venditore patrimonialmente fondato e  che non si sia impegnato ad altri acquisti dipendenti dalla vendita e con un compratore avente validi requisiti oggettivi e soggettivi, fondamentali reddituali in ordine, ma con il desiderio di posporre l'acquisto allo smobilizzo di somme o di immobili e/o ad un  mutuo.

In entrambe le formule ("Rent to Buy e Affitto con Riscatto") se non si è prevista la trascrizione dei contratti le caparre non sono salvaguardate in caso di intervenute trascrizioni pregiudizievoli o di fallimento dell'impresa.

Compaiono nel web appelli del tipo "... per  il compratore è molto più sicuro  il Rent to Buy ..... " , ma ciò è vero solo se si trascrive anche il contratto Rent to Buy,  e poi "dal Rent to Buy si può recedere ..." ma ciò è vero solo se al contrario nell'affitto riscatto non si è prevista la facoltà di recesso.

La verità è che il Rent to Buy è, a volte, una "creatura" delle Imprese, le quali, peraltro giustamente, hanno scelto in accordo con le Banche la strada del contratto di locazione finalizzato all'acquisto, per poter introitare una caparra ed un canone più elevato del normale che consentisse loro di frazionare  il mutuo edilizio e portarlo in ammortamento (cioè uscire dalla fase di pagamento di soli interessi) con la possibilità per l'impresa di far fronte alle rate grazie ai canoni di locazione.  Hanno poi inserito facoltà di recesso per il compratore, che però perde gli importi versati, o facoltà di cessione del contratto ed a questo punto hanno ribattezzato il patto di acquisto con "opzione", nonostante in realtà il conduttore sia di fatto obbligato all'acquisto per non perdere le rate versate. 

La preistruttoria sul  conduttore-acquirente fatta dalle banche in vista del futuro eventuale accollo garantisce sia l'impresa che la banca in ordine al pagamento delle rate del mutuo, ed in quest'ottica è giusto, non solo per il conduttore-acquirente ma anche per l'impresa e la banca che egli abbia ampia facoltà di recesso in modo da potere, nel caso questi si renda conto di non avere la possibilità di  procedere all'acquisto, reperire altro compratore.

Affitto Riscatto è un metodo  codificato e più aperto  di locazione con patto (e non opzione)  di futura vendita e quindi più finalizzato all'acquisto che prevede versamenti ed accantonamenti  ma anche la previsione di smobilizzi o di sopravvenienze.  Anche in questa modalità  è possibile comunque prevedere un recesso a determinate condizioni  e la cessione del contratto a terzi restando comunque  consigliabile la trascrizione del contratto.

Riassumendo e semplificando:

  • "Affitto Riscatto" è un contratto di locazione con patto di futura vendita, dove il conduttore si impegna all'acquisto, accantonando una rata di acconto in parallelo ad un canone di locazione, il cui contratto è escluso dalla disciplina delle locazioni.
  • "Rent to Buy" è un contratto di locazione affiancato da un patto di acquisto cui è finalizzato (un contratto di locazione con canoni e un preliminare con caparre e accantonamenti) utile soprattutto nel caso di imprese o Immobiliari e che affianchino alla vendita un metodo per radicare e frazionare il mutuo edilizio in funzione di vendite differite.

Riscaffitto precisa infatti che nella logica della contrattazione tra le parti (soprattutto quando vi sia l'interposizione mediatoria di un Agente immobiliare) hanno pari valore le esigenze del compratore e quelle del venditore, al quale ad esempio potrebbe non essere utile o prevedibile la facoltà di recesso del compratore.

Riscaffitto non può far preferenze  tra un metodo e l'altro, saranno le parti, assistite dagli Agenti Immobiliari aderenti a Riscaffitto a  declinare le loro volontà e conciliarle in un contratto.