Riferimenti normativi sulla compravendita, locazione ed Affitto Riscatto


La compravendita immobiliare è normata dal Codice Civile, e da numerose norme speciali a tutela del Consumatore, urbanistiche e catastali e da quelle fiscali.
Se ne citano alcune fra le più importanti:
articolo 1331 - il contratto d'opzione
articolo 1351 - Il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.
articolo 1385 - Caparra confirmatoria
articolo 1386 - Caparra penitenziale
articolo 1453 - Risolubilità del contratto per inadempimento
articolo 1526 - Risoluzione del contratto (e acquisizione canoni versati)
articolo 1537 – Vendita a misura
articolo 1538 – Vendita a corpo
articolo 1539 – Recesso dal contratto
articolo 1540 – Vendita cumulativa di più immobili
articolo 2643 – Atti soggetti a trascrizione
articolo 2645 bis - Trascrizione di contratti preliminari
articolo 2775 bis - Credito per mancata esecuzione di contratti preliminari trascritti
articolo 2825 bis -  Ipoteca sul bene oggetto di contratto preliminare trascritto
articolo 2932 - Esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre
 
Le leggi urbanistiche e catastali:
la legge urbanistica fondamentale 1150/42.
Il DPR 1142/1949 Regolamento per la formazione del nuovo catasto edilizio urbano.
la Legge 47/85 relativa al primo condono edilizio.
la Legge 72/1987    Norme tecniche per la progettazione, esecuzione e collaudo degli edifici in muratura e per il loro consolidamento
legge 23 dicembre 1994, n. 724 Il secondo condono edilizio
La Legge 4 novembre 1996, n. 566    Disposizioni in materia di rilascio di immobili urbani ad uso abitativo e disposizioni di sanatoria
Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 379   Disposizioni regolamentari in materia edilizia
Molte norme furono poi racchiuse nel Testo Unico   L. 380/01
la Legge 380/01 (testo unico Disposizioni legislative in materia edilizia)
Il decreto-legge 30 settembre 2003, n. 269 Il terzo condono edilizio 
la Legge 78/2010 art. 19
 
Le leggi a tutela del consumatore:
Legge 2 agosto 2004, n. 210     Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire
dlgs n° 5 del 9 gennaio 2006  particolare tutela in caso di fallimento (Vedi art. 72 bis)
Il decreto legislativo 20-06-2005 n.122 (obbligo per il costruttore di consegnare al promissario acquirente una fideiussione su quanto percepito.... e, all'articolo 6, detta una traccia del contenuto del contratto preliminare.
la Legge  27 dicembre 2006, n. 296 art. 1 (Bersani)
 


La locazione immobiliare è normata dal Codice Civile, e dalle leggi costituenti la disciplina delle locazioni.

Il contratto di locazione del bene deve essere necessariamente redatto in base alla “disciplina delle locazioni” e cioè in base alla Legge 392/78, cd legge “equo canone”, come in parte modificata ed integrata dalla Legge 431/98  e Legge 240/2004  , salvo i casi in cui il contratto di locazione  può essere redatto ai sensi dell’art.1571 del C.C (box auto, immobili vincolati ai beni culturali, contratti di locazione finalizzati alla compravendita) ed infine la recente entrata in vigore della cd Legge "Sblocca Casa":
norme ed agevolazioni relativi ai contratti di vendita a godimento anticipato sono stati introdotti con l'art.23 del D.L. 133 del 12.09.14 (cd Sblocca Casa) 
Positive le norme introdotte sull'affitto riscatto ed in linea con la richiesta di inserimento di norme che regolamentino un nuovo mercato in forte crescita e con quanto già indicava Riscaffitto, ma tale norma va riferita alla sola fattispecie regolata dall'art. 23.
Vai alla lettura ragionata dell'art. 23 
 
La disciplina delle locazioni non si applica nei seguenti casi, per i quali la locazione è regolata dall'art. 1571 C.C. e segg.:

Immobili soggetti e vincolati alla norme di tutela dei "beni culturali"  D. lgs 22 gennaio 2004, n. 42 come previsto dall’articolo 10 della legge 6 luglio 2002, n. 137riedizione delle varie norme susseguitesi alla legge 1089 del 1° giugno 1939 già abrogata  dall’articolo 166, comma 1, del decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (il Testo Unico) il quale a sua volta è stato abrogato dalla citata Legge 42/2004

Posti auto e box auto, ai quali si applica la disciplina giuridica prevista agli art. 1571 e seguenti del Codice Civile. Per quanto attiene all'entità della durata e del canone ci si richiama alle regole del mercato (legge della domanda/offerta)

Contratti di locazione finalizzati alla futura compravendita nei quali vi sia un impegno del conduttore all'acquisto. Infatti si tratta di un contratto “misto” contenente sia il contratto di locazione che il preliminare, il quale “prevale”  giuridicamente sulla locazione con l’effetto che la componente locazione non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di  modalità e durata libera (regolata dall art. 1571 C.C.).  Vedi anche il quesito del Notariato n. 553-2009/C e la Corte di Cassazione  (Sentenza 23/3/1992, n. 3587) stabilendo che nella locazione di un immobile con patto di futura vendita, ove le parti abbiano considerato la locazione strumentalmente collegata alla promessa di vendita, per consentire al futuro acquirente l’uso dell’immobile fino al termine previsto per la vendita o il pagamento del prezzo, deve ravvisarsi un contratto atipico complesso costituito dalla fusione delle cause dei due contratti tipici (vendita-locazione) in cui la causa principale è quella del trasferimento della proprietà, con conseguente inapplicabilità della disciplina dell’equo canone.


Alcune norme e studi sulla locazione immobiliare finalizzata alla compravendita (affitto riscatto)

I contratti  di locazione immobiliare con  patto di futura vendita non sono soggetti  ad essere redatti in base alla“disciplina delle locazioni”. 
Sono contratti “misti” contenenti  sia il contratto di locazione che il preliminare, il quale “prevale”  giuridicamente sulla locazione con l’effetto che la componente locazione non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di  modalità e durata libera (regolata dall’ art. 1571 C.C.)     (Cass. 23/3/1992, n. 3587)
Trattasi di contratti atipici in cui prevale l’obbligazione alla compravendita di cui seguono le normative.  Esempio: l’immobile dovrà avere all’atto i requisiti urbanistici e catastali per la validità della trascrizione.Anche l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate (risoluzione 338) ha ribadito che tale contratto costituisce una fattispecie complessa, caratterizzata da una duplicità di rapporti distinti, ancorché collegati tra loro da un rapporto di mezzo a fine in relazione all’acquisto della proprietà dell’immobile.
Testo Circolare 28/E 2011 e Risoluzione 338/E 2008 La Circolare 28/E 2011 e la Risoluzione 338/E 2008 dell'Agenzia Entrate.
La Risoluzione del 05/07/2007 n. 157 La risoluzione 157 del 5 luglio 2007
Lo Studio Tributario Notariato n. 490-2013/T Lo Studio Tributario del Notariato su affitto-riscatto 
La circolare 4/E 2015 riferita alla fattispecie regolata dall'art. 23
Decalogo del Notariato riferito alla sola fattispecie regolata dall'art. 23




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