Il compenso di mediazione per le formule di Riscaffitto


Il compenso per l'agente immobiliare è dovuto sulla vendita, sul solo affitto, su entrambi e soprattutto quando matura? 

Il crescente interesse dei proprietari venditori, imprese e privati,  dei compratori e degli agenti immobiliari nei confronti delle varie modalità  di vendita con "Affitto Riscatto" o "Rent to Buy o  formule quali quelle  del "Contratto di locazione con patto di futura vendita" o "la promessa di acquisto con facoltà di recesso" (che non ha la componente affitto) ed altre ancora, fa sorgere una domanda che ci proviene da più parti:

La risposta di Riscaffitto è che il compenso di mediazione dipenderà dagli accordi e dalla modalità prescelta, ma tuttavia anche in questo caso è necessaria una standardizzazione e codificazione. Vediamo caso per caso.

Di seguito  una previsione delle varie forme contrattuali e le varie corrispettive forme di compenso applicabili.


IL COMPENSO IN CASO DI CONTRATTO DI LOCAZIONE CON OPZIONE DI ACQUISTO

In caso di stipula di contratto di locazione contenente un’opzione di acquisto, (ovvero con stipula di contratto d'opzione a parte) al mediatore è senz'altro dovuto il compenso per la mediazione della locazione ed esso matura alla sottoscrizione del contratto preliminare di locazione (ad esempio alla presa visione della accettazione della proposta di  conduzione in locazione).

Qualora la compravendita si concludesse, in un momento successivo alla stipula del contratto di locazione, la provvigione spettante  all’agenzia sarà dovuta anche per la vendita e pertanto per entrambi i contratti negoziali.

Essi infatti danno origine a due diverse provvigioni: locazione ed acquisto; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione.  Quella della locazione è riferita ad un contratto concluso e certo, mentre quella per la vendita è riferitya ad un contratto aleatorio.

Pertanto se è stato pattuito un compenso pari al 10 % dell'annualità  per la locazione ed un compenso pari al 3% del prezzo per la compravendita,  per un canone annuo di € 12.000  e per un prezzo di vendita di € 200.000, ognuna delle parti dovrà corrispondere all'agenzia per il contratto di locazione e nel momento della conclusione  ex art. 1326 CC l'importo di € 1.200 oltre Iva ed allorquando e se venga esercitata l'opzione di acquisto l'ulteriore importo di € 6.000 oltre Iva.

Infatti la stipula di un contratto di opzione, nel quale vi sono due parti che convengono che una di esse resti vincolata dalla propria dichiarazione mentre l'altra resta libera di accettarla o meno, non fa sorgere un vincolo giuridico che abiliti ciascuna delle parti ad agire per la esecuzione specifica del negozio o per il risarcimento del danno, con la conseguenza che non matura il diritto del mediatore alla provvigione. L'affare può dirsi concluso solo ove sorga tra le parti un rapporto obbligatorio. Corte di Cassazione - III civile Sentenza 24445 del 21.11.2011

Pertanto il compenso per l'agenzia che avrà favorito la sottoscrizione di un contratto di locazione con opzione  di acquisto sarà  duplice, ma per la parte locazione diverrà certo ed esigibile al momento della conclusione del contratto e per la compravendita  resterà aleatorio ed esigibile solo allorquando la parte acquirente eserciterà l'opzione di acquisto.

Sarà naturalmente possibile un diverso accordo, quale ad esempio una maggiorazione del compenso per la locazione a fronte di una riduzione del compenso eventuale per la compravendita.


IL COMPENSO PER IL CASO DI  RENT to BUY

Si stipulano contemporaneamente due contratti distinti:    il primo di affitto (con un canone superiore fino anche al  50% al prezzo di mercato),  il secondo in genere denominato impropriamente opzione di acquisto, ovvero un vero contratto preliminare con facoltà di recesso, con una piccola caparra, con il quale l’inquilino potrà comprare la casa ad un prezzo stabilito in precedenza e dopo un certo numero di anni.

In caso di acquisto, le mensilità versate fino a quel momento verranno detratte in tutto o in parte dal prezzo pattuito  inizialmente.     Mentre, se si decide di non comprare, l’affitto pagato e l'eventuale caparra  saranno persi.       Il tutto è finalizzato ad accantonare, fra caparra ed eccedenza di affitto, un 15-25 % del prezzo in modo da rientrare nei parametri richiesti oggi dalle banche per l'approvazione di un mutuo.

Non è molto dissimile dalle    altre  due modalità, e cioè da quella del contratto di locazione con opzione di acquisto e  del contratto di locazione con patto di futura vendita.  Concettualmente  è un modo per accompagnare all'acquisto  l'acquirente che dispone di un reddito che sarebbe sufficiente ad ottenere il vecchio "mutuo 100%"  ma  che oggi le banche non erogano più.

Per quanto attiene il compenso vi sono due diverse provvigioni: locazione ed acquisto; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione.

Quella della locazione è senz'altro dovuta alla conclusione del contratto, mentre quella per l'acquisto resterà aleatoria ed esigibile solo allorquando si tratti di un vero contratto di opzione di acquisto,  ovvero sarà dovuta contestualmente a quella per la locazione qualora sia stato pattuito un vero e proprio  patto di futura vendita, ancorché con facoltà di recesso,  che abbia generato effetti obbligatori per le parti.


IL COMPENSO DI MEDIAZIONE IN CASO DI CONTRATTO DI AFFITTO RISCATTO

Analogamente al precedente la provvigione spettante  all’agenzia dovrebbe essere per entrambi i contratti negoziali. Essi  danno origine a due diverse provvigioni: locazione ed acquisto.

Tuttavia nel caso in questione trattasi della fusione delle due tipologie di contratto , quella della locazione e quella della compravendita, in un unico contratto atipico e misto in cui prevale,  anche giuridicamente, il contratto di compravendita, tanto è vero che per tale motivo ad esso non è applicabile la disciplina delle locazioni  (Cass. 23/3/1992, n. 3587).

La conclusione del contratto misto di locazione e di  quello di compravendita è contestuale essendo un unico contratto seppur riferibile a due  diverse tipologie  di  "affare" concluso.

Ne deriva che  il compenso di mediazione dovuto all'agenzia che abbia favorito ed intermediato un simile contratto è quello di compravendita, in quanto sotto tutti gli aspetti esso prevale su quello della locazione, essendo la compravendita la finalizzazione della pattuizione convenuta tra le parti.


IL COMPENSO IN CASO DI ACQUISTO PROGRAMMATO

Trattasi di  un vero e proprio contratto preliminare di compravendita immobiliare (“contratto tipico”), che contiene una reciproca promessa di pervenire alla compravendita definitiva di un immobile in un dato tempo, con una immissione nel possesso immediata (condizionata al futuro adempimento definitivo) ed alcune facoltà concesse al promissario acquirente, quali quelle di recesso o di nomina di terzo intestatario.

Non vi è dubbio che  il compenso di mediazione dovuto all'agenzia che abbia favorito un simile contratto è quello previsto per la  compravendita e che esso matura con la conclusione del contratto ex art. 1326 cc, o in mancanza con il contratto preliminare, che in tale fattispecie, per maggior tutela del compratore, è in genere di tipo trascrivibile  (contratto preliminare trascritto).


IL COMPENSO PER LA VENDITA DI ATTO CON COMODE RATE

La vendita con patto di riservato dominio, ai sensi  dell’art. 1523 del codice civile, regola la vendita di una cosa  mobile, ovvero l’acquisizione del diritto di proprietà condizionato al pagamento dell’intero prezzo pattuito precedentemente tra le parti.

Tale forma di contratto con patto di riservato dominio è   applicabile a tutte le cose mobili, registrate e non, e per estensione riguarda gli immobili attuandosi con la apposizione della condizione sospensiva di riserva di proprietà nel caso di mancato avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito (caso in cui si potrà avere trascrizione immediata).

Per tale motivo è anche chiamata vendita con riserva di proprietà.

Non vi è dubbio che  il compenso di mediazione dovuto all'agenzia che abbia favorito un simile contratto è quello previsto per la  compravendita e che esso matura con la conclusione del contratto ex art. 1326 cc, o in mancanza con il contratto preliminare.


IL COMPENSO IN CASO DI PRELIMINARE AD EFFETTI ANTICIPATI

Con il  preliminare ad effetti anticipati  le parti convengono, sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare, in genere di tipo trascritto, la costituzione di alcuni effetti che competerebbero in realtà al contratto definitivo:   già dal preliminare sorgono  obbligazioni per il pagamento del prezzo   e per la consegna della cosa.

Non vi è dubbio che  il compenso di mediazione dovuto all'agenzia che abbia favorito un simile contratto è quello previsto per la  compravendita e che esso matura con la conclusione del contratto ex art. 1326 cc, o in mancanza con il contratto preliminare.


IL COMPENSO PER LA VENDITA DI USUFRUTTO A TEMPO

Con l'acquisto dell'usufrutto a tempo con la facoltà di riscatto entro un determinato termine della  proprietà ovvero con la promessa di acquisto si determina una doppia tipologia di contratto.

La prima è quella di compravendita di un diritto reale quale quello dell'usufrutto a tempo, mentre la seconda altro non è se non un contratto di opzione per l'acquisto della intera proprietà ovvero quella di una promessa di acquisto futuro.

La provvigione spettante all’agenzia sarà per entrambi i contratti negoziali.

Essi infatti danno origine a due diverse provvigioni: quello per la compravendita del diritto di usufrutto a tempo e quello per l'acquisto della proprietà; ognuna delle quali è regolata al momento della sua conclusione.

Per la vendita dell'usufrutto spetterà senz'altro la provvigione, mentre per il contratto accessorio di opzione di acquisto della proprietà essa spetterà nel momento e se tale opzione verrà esercitata.  Se tuttavia l'acquisto della proprietà, seppur con atto definitivo da effettuarsi dopo diversi anni, è concluso contestualmente alla cessione dell'usufrutto, in tale momento maturerà anche il diritto al compenso per tale promessa vendita.

Pertanto, a titolo di esempio, se l'immobile ha un valore di € 200.000,00  e per l'usufrutto per 5 anni  si è convenuto un Prezzo di € 30.000 (il valore tabellare è di € 23.220,00,  Vedi Tabella usufrutto a termine) l'agenzia  avrà diritto al momento della  presa visione dell'accettazione della proposta, ovvero in mancanza della sottoscrizione del contratto preliminare, al compenso di intermediazione per entrambe le fattispecie, con la precisazione che il solo compenso per la compravendita dell'usufrutto sarà maturato ed esigibile, mentre quello per la compravendita della proprietà resta aleatorio e maturerà solo al momento dell'esercizio della facoltà di acquisto nel caso di contratto di opzione, mentre è maturo ed esigibile nel caso di promessa di compravendita.

A differenza del compenso "doppio" dovuto per il caso di contratto di locazione con opzione di acquisto, uno per la locazione e l'altro per la compravendita,  in questo caso si tratta comunque di un'unica provvigione, anche nel caso di opzione.

Visto anche il ridotto importo della compravendita dell'usufrutto nel caso della opzione saranno certamente possibili accordi bilanciati che prevedano ad esempio un compenso a cachet per la compravendita dell'usufrutto ed un futuro minor importo per il caso di esercizio dell'opzione.