Novità 2014: calano le imposte immobiliari per acquisto!


Passa dal 3 al 2% l'imposta di registro per l'acquisto della prima casa e diminuiscono di € 118 ciascuna  le due "fisse" ipotecaria e catastale.

Novità quasi tutte positive sul fronte delle imposte per l'acquisto degli immobili sono state introdotte, con decorrenza a partire dal 1° gennaio 2014, dall'art. 26 del D.L. 12 settembre 2013, n. 104 , recante “misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 214 del 12 settembre 2013, il quale,  intervenendo sull’art. 10 del d.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011,  concorre a ridisegnare  la tassazione indiretta di registro, ipotecaria e catastale.

Alcuni esempi:

  1. Prima casavenduta tra privati abbiamo 1.236 euro di risparmio ogni 100.000 euro di valore imponibile che viene calcolato sul valore rivalutato pari alla Rendita moltiplicato 115,5%).  Infatti l'imposta di registro passa dal 3 al 2%, l'ipotecaria: da 168 a 50 euro e la catastale da 168 a 50 euro.
  2. Prima casa venduta da impresa, abbiamo un aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile, in quanto l'iva resta al 4%, l'imposta di registro, l'ipotecaria e la catastale vanno da 168 a 200 euro con un aumento totale di € 3x € 32 = 96. 
  3. Seconda casa venduta tra privati: 900 euro di risparmio ogni 100.000 euro di valore catastale rivalutato (nel caso di seconda casa si calcola la Rendita x coeff. 126).   Infatti l'imposta di registro passa dal 7 al 9%, ma l'ipotecaria: da 2.000 (2% di 100.000) a 50 euro e la catastale da € 1.000 a 50 euro  Abbiamo perciò in quel caso da pagare € 9.000 + 100 (2x50) invece di € 7.000 + 2.000 + 1.000 = € 10.000  (il cd 10%)   € 900 in meno su 10.000.
  4. Seconda casa venduta da impresa (aumento di 96 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile).  Infatti l'iva  resta al 10%, mentre l'imposta di registro, l'ipotecaria e la catastale passano da € 168a 200 euro,  con un aumento totale di € 32 x 3 = 96.
  5. Ufficio/negozio/capannone/fabbricato strumentale venduti da privato:  le variazioni sono le medesime della seconda casa con la differenza che l'imposta di registro si continua a calcolare sul prezzo e non sul valore catastale poiché non si applica la regola del "prezzo valore"
  6. Ufficio/negozio/capannone/fabbricato strumentale, venduti da impresa abbiamo un risparmio di € 3.568 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile (anche in questo caso valuato sul prezzo e non sul valore catastale) Infatti, sempre nel caso dell'esempio di € 100.000) rispetto all'attuale  26% sul prezzo, cioè il 22% di Iva + il  3% di Ipotecaria e lo 1% di catastale, cosa semplicemente folle nel caso ad acquistare sia un privato od un ente che non recuperi l'iva (ad es. medici, scuole ecc.), l'iva resta al 22%, l'imposta di registro  passa da 168 a 200 euro, mentre  l' ipotecaria passa da € 3.000 (3% di 100.000)  ad € 200 e la catastale  da € 1.000 ad € 200.  Per  un prezzo di € 100.000 avremo € 22.000 Iva + 200+ 200+ 200 = Tot € 22.600 pari  al 22,6 % invece del 26% (sempre "folle" per chi non recupera l'Iva) e con un risparmio importante per chi pur pagandola poi recupera l'Iva, ad esempio per chi compra con leasing,  in quanto si passa da un 4% non recuperabile ad una fissa di € 600  per qualsiasi importo dell'immobile.
  7. Va benino anche per un terreno edificale venduto da privato dove abbiamo un risparmio di 1.900 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile, in quanto l'imposta di registro passa  dall'8 al 9% mentre l'ipotecaria diminuisce dal 2% ( nel caso in esempio 2.000) a 50 euro e la catastale da 1.000 a 50 euro.
  8. Meglio  ancora per un terreno agricolo venduto da privato dove avremo un risparmio di 8.900 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile poichè  l'imposta di registro scende  dal 15 al 9%,  l'ipotecaria diminuisce dal 2% ( nel caso in esempio 2.000) a 50 euro e la catastale da 1.000 a 50 euro
  9. Tuttavia, con l'abolizione delle agevolazioni citate dal comma 4 dell'art.10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23  ogni ufficio o immobile strumentale venduto da un privato  ad una Onlus, subirà un aumento di ben € 8.596 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile, in quanto l'imposta di registro  passa da 168 euro fisse  al 9% (9.000 euro), mentre l'ipotecaria e la catastale passano  (già il 14 marzo 2011 aumentate da 168 fisse rispettivamente al 2 ed al 1%)  passano  a 50 euro.
  10. Così anche nel caso di edificio storico artistico venduto da privato non prima casa si avrà  l'aumento di 3.100 euro ogni 100.000 euro di valore imponibile in quanto l'imposta di registro passa dal 3 al 9% mentre diminuiscono l'ipotecaria e la catastale  rispettivamente da 2.000 e 1.000 a 50 euro ciascuna.

Un panorama in molti casi migliorativo ma anche contradditorio: si pensi soprattutto alla sperequazione fra una prima casa compravenduta tra privati e quella acquistata direttamente dall'impresa costruttrice, in cui non solo il divario non diminuisce ma addirittura aumenta.

Tenuto conto infatti che l'iva è del 4% mentre l'imposta di registro del 3 è passata al 2% e per di più viene calcolata sul valore catastale e non sul prezzo (cosa che non avviene se si compra da imprese)  l'aumento di € 96 per quanto piccolo, a fronte di una diminuzione significativa nel caso di compravendita tra privati,  suona come una beffa verso coloro che da anni si battono per una perequazione delle imposte "prima casa" che non diano ulteriori svantaggi alle  imprese di costruzione (già notoriamente in difficoltà) ed a chi compra da loro.  

Ci aspettiamo forti reazioni dalle associazioni dei Costruttori (Ance, Assimpredil ecc.) e dei consumatori (altre "giornate della collera").

Un commento fortemente negativo meritano anche  il forte aggravio sugli acquisti delle Onlus e quello di immobili vincolati ai "Beni culturali" (questi ultimi già in particolare difficoltà per le modalità di esercizio del diritto di prelazione che obbliga i compratori a fare comunque l'atto di acquisto, cosa che li rende di difficile commercializzazione:  

Ci auguriamo che il Governo ponga rimedio urgentemente alla sperequazione tra l'acquisto da privato e da impresa che rischia di affossare definitivamente le speranze di ripresa di un  settore edilizio ormai in stato di grave sofferenza.

E ci auguriamo che riveda l'abolizione dell'agevolazione all'acquisto da parte delle Onlus e degli immobili vincolati ai Beni Culturali.