Affitto Riscatto

Descrizione del Contratto

L'affitto riscatto è una tipologia contrattuale che permette all'Affittuario di diventare proprietario dell'immobile, dopo un periodo di locazione dello stesso.

Entro il termine previsto dall'accordo, si può procedere o meno all'effettiva compravendita del bene, con il passaggio del diritto di proprietà.

Si tratta quindi di un unico contratto “misto” contenente sia il contratto di locazione che il “patto di futura vendita, la quale “prevale” giuridicamente e fiscalmente sulla locazione per cui la componente locazione non è soggetta alla disciplina delle locazioni e pertanto è di modalità e durata libera.

Caratteristiche del Contratto

L'Affitto Riscatto si compone di:

- un canone mensile, di una durata mensile stabilita, (solitamente maggiorato del 30-60%), il cui importo viene in tutto o in parte dedotti dal prezzo;

- un versamento iniziale, alla consegna dell'immobile, di cui una parte da considerarsi Caparra ed una parte da considerarsi Acconto. La Caparra non è recuperabile dal Proponente in caso di acquisto, la parte di Acconto si;

- un versamento mensile di cui una parte andrà ad accrescere la caparra, mentre l'altra andrà "in conto prezzo vendita";

- un importo da saldare all'Atto, al netto della parte deducibile del canone mensile, del versamento iniziale e di quello mensile

L’immobile resta di proprietà del Venditore/Locatore fino al saldo del prezzo e contestuale atto notarile. E’ consigliabile prevedere una caparra che sia pari ad almeno il 10-20% del prezzo.

Può essere prevista per l’acquirente una facoltà di recesso dall’acquisto a predeterminate condizioni, ed in tal caso occorre stabilire quale percentuale della caparra e quale degli acconti deve essere trattenuta e quale deve essere restituita.

La consegna dell’immobile al momento del contratto avviene a titolo di detenzione per la locazione, ed è condizionata al regolare pagamento dei canoni e delle rate.

L’immissione nel possesso giuridico avviene al momento dell’atto definitivo cui il contratto è finalizzato.

Scopri i Vantaggi

Il vantaggio per il Proprietario è quello di avere maggiore facilità nella vendita anche in situazioni di disagio finanziario del mercato e di eccesso di offerta con scarsa domanda.

Può quindi contare su una migliore qualità potenziale dell’inquilino che sicuramente potrà dimostrare buoni requisiti fondamentali, finalizzati ad un acquisto.

Tale aspetto lo rende preferibile per i rapporti tra privati, dove il venditore/locatore, disponibile ad agevolare la vendita agevolando il compratore/conduttore, non intende ricadere nelle maglie della disciplina delle locazioni e dove il compratore/conduttore intende godere da subito liberamente dell’immobile impegnandosi all'acquisto, con un futuro mutuo o con smobilizzo di altri beni, senza dover affrontare in tempi stretti le diverse operazioni necessarie.

E’ conveniente anche fiscalmente, poiché, trattandosi di un unico contratto che regola la componente locazione e quella dell’acquisto, il compratore/conduttore pagherà come imposta di Registro, se compra da privati, lo 0,5 % di imposta sulla caparra e il 3% sugli acconti prezzo, che però andranno in deduzione delle imposte da pagarsi all'atto, mentre il venditore/Locatore sconterà le imposte sulla locazione al netto degli importi che andranno a deconto del prezzo.

Se ad esempio il versamento mensile è di € 1.500 di cui 500 di canone e 1.000 in conto prezzo, l'imposta sulla locazione sarà considerata solo su 500.

Di cosa hai bisogno?

Consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica notarile delle firme o, meglio, in forma di Atto Pubblico.

Occorre in alternativa registrare il contratto di locazione con patto di futura vendita, agli Atti Privati presso l'Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro).