Atto con comode rate

Descrizione del Contratto

Tramite l'Atto con comode rate vi è la possibilità di acquistare un bene mediante pagamento a rate con la possibilità di godere di esso da subito, assumendosi i rischi relativi ad eventuale danneggiamento o perimento del bene stesso, ottenendone però la proprietà effettiva solo con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’esatta corresponsione del prezzo stabilito.

Tale forma di pagamento dilazionato o rateale viene chiamata, un po' impropriamente, vendita con riserva di proprietà o riservato dominio, in quanto in caso di mancato o gravemente ritardato pagamento il venditore ha il diritto di riprendersi il bene oggetto del contratto mediante annullamento o risoluzione di quest’ultimo indipendentemente dalla cifra già pagata dal compratore.


Caratteristiche del Contratto

Vi sarà l'apposizione nell'atto di trasferimento della condizione sospensiva di validità del medesimo atto subordinatamente all'avveramento del pagamento del saldo nel termine stabilito, comprendendovi anche, se del caso, il regolare pagamento delle eventuali rate, sia al contrario apponendo all'atto la clausola risolutiva espressa per il caso inverso di mancato pagamento del saldo prezzo e/o delle eventuali rate.

In un caso l'atto prende la sua efficacia con il saldo prezzo, nell'altro la perde con il mancato pagamento

Gli effetti di entrambe le forme sono all'atto pratico i medesimi: in caso di pagamento regolare la condizione sospensiva si avvera e pertanto l'atto di trasferimento prende pienamente efficacia con tutti gli effetti, anche fiscali, "ex tunc", cioè a far data dal momento dell'atto, mentre nel caso di mancato pagamento si avrà come mai fatto; per il caso di apposizione della clausola risolutiva l'atto è comunque pienamente valido da subito ("ex nunc") ma si risolve nel caso di mancato pagamento. • All'atto pratico per una dilazione breve, ad esempio acconto congruo all'atto e saldo prezzo entro 1 anno, viene in genere preferita l'apposizione della condizione sospensiva, anche per ritardare i pagamenti fiscali ed accessori, ma appare sotto molti aspetti preferibile l'apposizione della clausola risolutiva espressa per i casi di dilazioni o rateazioni più lunghe.

In ogni caso occorre, per la validità dell'atto soprattutto in caso di successiva rivendita, che, dopo che sia stata pagata l'ultima rata, venga sottoscritto l'atto di quietanza o "l'atto ricognitivo" che sancisca il definitivo ed incondizionato trasferimento di proprietà. Nella pratica tali atti sono a volte di difficile esecuzione, si pensi alla irreperibilità del venditore. Vi sono alcune tecnicalità per ovviare a tali evenienze che il Notaio apporrà in sede di atto.

E' consigliabile prevedere nella proposta di acquisto alternativamente entrambe le forme con scelta in facoltà dell'acquirente il quale così potrà consultarsi con il proprio Notaio in merito e valutarne pro e contro.

Sul saldo prezzo generalmente viene applicato generalmente un interesse che potrà essere fisso o agganciato ad indici quali l'Istat Foi o il "costo di costruzione, ovvero il tasso legale, eventualmente maggiorati di 1 o più punti percentuali.

In luogo dell'atto con la condizione sospensiva o con apposizione della clausola risolutiva espressa può essere effettuata una dilazione di pagamento in atto, il quale non avrà quietanza del saldo, a fronte del rilascio di garanzie reali sull'immobile stesso oggetto della compravendita o su altri immobili (ipoteca legale) ovvero di cambiali ipotecarie.

E’ opportuno in questo caso che al momento dell’atto sia iscritta ipoteca legale (detta dell'alienante) a favore del venditore per vincolare l’immobile all’avvenuto pagamento, ovvero siano rilasciate cambiali ipotecarie, cambiali appunto assistite da ipoteca su sull'immobile stesso oggetto della compravendita o su altri immobili, le quali hanno il vantaggio per il venditore, di poter facilmente essere girate in pagamento a terzi ovvero scontate presso una Banca.

A meno che lo si ritenga sufficiente per via di una minima incidenza percentuale della dilazione e dei buoni fondamentali morali ed economici dell'acquirente, non basta infatti, e non è opponibile ai terzi, la semplice "citazione in atto del pagamento ancora da effettuarsi", in quanto la proprietà comunque viene validamente trasferita ed il titolo (cioè l'atto) potrà ugualmente permettere al compratore di rivendere a terzi il bene ed incassarne l'intero prezzo senza aver soddisfatto il venditore precedente, il quale, senza l’ipoteca legale, non avrebbe privilegio alcuno se non quello di intraprendere una causa.

L'acquisto con pagamento dilazionato e con garanzie reali date al venditore non è una forma così nuova come può sembrare ed infatti l'uso del mutuo fondiario o ipotecario negli ultimi cinquant'anni ha soppiantato una forma di vendita che precedentemente era molto utilizzata, quella della vendita con pagamento dilazionato.


Scopri i Vantaggi

E' vantaggioso per l'acquirente che può utilizzare immediatamente l'immobile già quasi con "l'animus possidendi".

E' vantaggioso per il venditore che avrà la certezza di avere venduto l'immobile, salvo il caso di recesso per la qual cosa sarà stato adeguatamente risarcito con il trattenimento della quota di caparra penitenziale, con risvolti fiscali praticamente neutri ed accollo all'acquirente delle spese condominiali ed eventualmente il rimborso dell'IMU (per quanto questa attenga all'intestatario e non al possessore).


Di cosa hai bisogno?

Obbligatorio che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio

Contratto non registrabile agli atti privati.