Preliminare ad effetti anticipati

Descrizione del Contratto

Con il preliminare ad effetti anticipati le parti convengono, sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare, di tipo trascritto, la costituzione di alcuni effetti che competerebbero in realtà al contratto definitivo: già dal preliminare sorgono obbligazioni per il pagamento del prezzo e per la consegna della cosa.

Al promissario acquirente viene riconosciuto un diritto personale di godimento sulla cosa anticipatamente data in consegna.

Caratteristiche del Contratto

Il promissario acquirente immesso nel godimento è un semplice detentore, e a lui compete la sola azione di “spoglio o reintegrazione”, e non anche quella di “manutenzione” del bene.

Se invece il promissario acquirente ha stipulato un contratto che obbligatoriamente conduce all’acquisto della proprietà per averne specificatamente già taluni effetti anticipati, fra cui quelli che attengono al possesso, non ha in animo l’intento di restituire la cosa ricevuta in ragione della obbligatorietà del trasferimento già programmato dal preliminare.

La concessione dell’utilizzazione della cosa da parte del promissario alienante nei confronti del promissario acquirente, va comunque ricondotta al contratto di comodato.

Ne deriva che la materiale disponibilità dell’immobile da parte del promissario acquirente, conseguente al contratto di comodato estrapolabile dal preliminare a cui è collegato, ha natura di detenzione qualificata, tipica del comodato, e non di possesso.

In altre parole occorre fare molta attenzione ai termini da utilizzare per definire la consegna anticipata del bene.

La formula, da usarsi con particolare attenzione, è molto utile allorquando il venditore e il compratore intendono realmente l'uno alienare l'immobile e già dal momento del preliminare disinteressarsi e sgravarsi delle responsabilità fiscali, civilistiche e condominiali e l'altro avere subito il bene e goderlo come un reale pieno possessore avendone oneri ed onori. Manca solo il titolo di proprietà.

Per questo motivo è assolutamente consigliabile che il contratto venga trascritto in Conservatoria ed è bene che la caparra sia di almeno il 20 % del prezzo e l'acconto prezzo versato di almeno un altro 20-30% .

Il possesso (o meglio pieno godimento incondizionato) dell'immobile infatti vale almeno quanto la proprietà ed è pur vero che si può inserire nel contratto una clausola risolutiva espressa per il caso di inadempienza del compratore, in modo da poter annullare tale consegna, ma essa deve essere fatta valere, con tutte le conseguenze del caso.

Scopri i Vantaggi

La formula, da usarsi con particolare attenzione, è molto utile allorquando il venditore e il compratore intendono realmente l’uno alienare l’immobile e già dal momento del preliminare disinteressarsi e sgravarsi delle responsabilità fiscali, civilistiche e condominiali e l’altro avere subito il bene e goderlo come un reale pieno possessore avendone oneri ed onori.

Di cosa hai bisogno?

Consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio

Occorre in alternativa registrare il contratto agli Atti Privati presso l'Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro)