Preliminare ad effetti anticipati

Il Contratto

Con il Preliminare ad effetti anticipati il Compratore e Venditore convengono, sin dalla sottoscrizione del contratto preliminare, la costituzione di alcuni effetti che competerebbero in realtà al contratto definitivo: infatti già dal preliminare viene riconosciuto al Compratore un diritto personale di godimento sulla cosa anticipatamente consegnata.

Il Compratore stipula un contratto che obbligatoriamente conduce all'acquisto e non ha in animo l’intento di restituire la cosa ricevuta.

Come funziona

La concessione dell’utilizzazione della cosa da parte del Venditore nei confronti del Compratore, va giuridicamente ricondotta ad una sorta di contratto di comodato.

Ne deriva che la disponibilità materiale dell’immobile da parte del Compratore ha natura di detenzione qualificata (diritto personale di un godimento sul bene o cosiddetto "potere di gestione"), tipica del comodato, e non di possesso.

Per questo motivo è assolutamente consigliabile che il contratto venga trascritto in Conservatoria ed è bene che la caparra sia di almeno il 20-30% del prezzo.

Il pieno godimento incondizionato dell'immobile infatti vale almeno 1/3 del valore della proprietà ed è pur vero che si può inserire nel contratto una clausola risolutiva espressa per il caso di inadempienza del compratore, in modo da poter annullare tale consegna, ma essa deve essere fatta valere, con tutte le conseguenze del caso.

I vantaggi

La formula, da usarsi con particolare attenzione, è molto utile allorquando il Venditore intende, già dal momento del preliminare disinteressarsi dell’immobile e sgravarsi delle responsabilità fiscali, civilistiche e condominiali.

Il Preliminare con effetti anticipati è vantaggioso per il Compratore che intende avere subito il godimento pieno dell’immobile avendone oneri ed onori. Manca solo il titolo di proprietà ed il possesso giuridico.


Informazioni

Consigliabile che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio

Occorre in alternativa registrare il contratto agli Atti Privati presso l'Agenzia delle Entrate (ex Ufficio Registro)

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