Vendita di Usufrutto a tempo

Il Contratto

L’acquisto dell’Usufrutto (o del diritto d’Uso) è un Contratto tipico di trasferimento di un diritto reale: l'Usufrutto/Uso, per l’appunto.

La piena proprietà di un immobile si scinde "virtualmente" in Nuda Proprietà (la proprietà dell’immobile privo di qualsiasi diritto di godimento dello stesso) e l’Usufrutto/Uso (il pieno diritto di godimento dell’immobile, senza la Proprietà). Uso e Usufrutto sono diritti reali limitativi della piena proprietà.

L'uso, è un diritto personale destinato a soddisfare i bisogni del fruitore usuario, e della sua famiglia, non è cedibile a terzi, non è costitutivo di rendite, non permette di locare l’immobile e non può essere ceduto a persone giuridiche.

L’usufrutto è un diritto che può essere costituito anche a favore di persone giuridiche, che è cedibile, può essere costitutivo di rendite e permette di locare l’immobile.


Come funziona

Il pieno Proprietario che venda l’Usufrutto/Uso per un determinato tempo, diverrà, per quel periodo, nudo proprietario e quindi non pagherà nessuna imposta e nessuna spesa.

Alla scadenza del tempo stabilito, l’Usufrutto/Uso si riunirà nuovamente alla Nuda Proprietà ed automaticamente verrà riconsolidata la piena proprietà.

Normalmente la durata dell’Usufrutto o dell’Uso corrisponde alla durata della vita dell’Usufruttuario o dell’Usuario, mentre il Contratto scaricabile su Riscaffitto si basa su una durata “a tempo” e soprattutto non sulla vendita della Nuda Proprietà ma, al contrario, sulla vendita dell’Usufrutto/Uso. In fase di compilazione del Contratto sarà possibile selezionare se si tratta di Usufrutto o Uso.

L'Acquirente dell’Usufrutto, potrà avere la facoltà di acquistare alla scadenza la proprietà, oppure potrà avere la facoltà di prorogare di un ulteriore periodo l'acquisto dell'Uso o Usufrutto.

L’Usufruttuario e l’Usuario acquistano il potere di godere dell’immobile, nei limiti suddetti, e devono conservarlo con la diligenza del buon padre di famiglia, non possono apportare modifiche senza consenso espresso del nudo proprietario, non possono modificarne la destinazione d’uso


I vantaggi

I vantaggi per il Proprietario e per l’Usufruttuario sono notevoli rispetto alla locazione o al semplice acquisto, sia esso Società che privato, il quale desideri alienare un immobile, senza avere la necessità impellente di riceverne l’intero prezzo, ma per l’utilità di favorire la futura totale alienazione e conseguire un prezzo per la cessione del diritto ed un immediato accollo a terzi di tutti gli oneri fiscali, manutentivi e di responsabilità.

È molto utile per beni strumentali (capannoni, negozi, uffici) in cui il Proprietario non voglia semplicemente dare in locazione ma voglia disinteressarsi per un certo periodo dell’immobile, anziché con una locazione, con una vendita dell’Usufrutto/Uso che essendo una cessione di diritti reali, NON è tassata. Il Proprietario deve essere tale da almeno 5 anni.


Informazioni

Obbligatorio che il Contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio.

Contratto non registrabile agli atti privati.


Spese e Tassazione

Se l’immobile ha un valore di € 300.000 e per l’Uso o Usufrutto per 5 anni si è convenuto un Prezzo di € 45.000 (mentre il valore tabellare/fiscale è di € 11.717) avremo un reciproco vantaggio fiscale e pratico sia per il Proprietario che si sarà assicurato un ricavo netto pre-capitalizzato del 15 % in 5 anni, sia per l'Usufruttuario o Usuario il quale avrà un costo annuo per il godimento dell'immobile pari al 3% del suo valore (pari ad €750/mese), costo nettamente inferiore a quello che avrebbe con una locazione o con una locazione finanziaria (leasing).

Si pensi al caso di una Società o di un privato proprietario di un immobile inutilizzato il cui carico fiscale e manutentivo gravi interamente sul bilancio o sulla persona, mentre la vendita a termine dell’Usufrutto permette una immediata immissione di liquidità ed un contemporaneo discarico fiscale, di responsabilità e spese, pur mantenendo la nuda proprietà.

All’Usufruttuario o Usuario competono tutte le imposte, fra cui l’IMU e tutte le spese ordinarie di mantenimento, con l’eccezione delle sole spese straordinarie necessarie per evitare il perimento o decadimento del valore del bene, che competono, salvo diversa pattuizione, al Nudo proprietario (ad esempio il rifacimento del tetto).



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