Vendita di usufrutto a tempo

Il Contratto

L’acquisto dell’Usufrutto, o del diritto d’Uso, è un semplice contratto tipico di trasferimento di un diritto reale: l'Usufrutto/Uso, per l’appunto.

Infatti la piena proprietà di un immobile si scinde "virtualmente" in Nuda Proprietà (la proprietà dell’immobile privo di qualsiasi diritto di godimento) e l’Usufrutto/Uso (il pieno diritto di godimento dell’immobile, senza la Proprietà). E' importante fare un'ulteriore distinzione: i diritti di godimento dell’Usufrutto sono trasferibili o locabili a terzi, mentre l’Uso non è trasferibile né locabile a terzi, in quanto si tratta di un diritto personale, riferito al solo usuario. 

Come funziona

Il pieno Proprietario che venda l’Usufrutto/Uso per un determinato tempo, diverrà, per quel periodo, Nudo proprietario e quindi non pagherà nessuna imposta e nessuna spesa. Alla scadenza del tempo l’Usufrutto/Uso si riunirà nuovamente alla Nuda Proprietà ed automaticamente verrà riconsolidata la piena proprietà.

Normalmente la durata dell’Usufrutto o dell’Uso corrisponde alla durata della vita dell’usufruttuario o dell’usuario, mentre il Contratto scaricabile su Riscaffitto si basa su una durata “a tempo” e soprattutto non sulla vendita della Nuda Proprietà ma sulla vendita dell’Usufrutto/Uso. In fase di compilazione del Contratto sarà possibile selezionare se si tratta di Usufrutto o Uso.

Il Compratore dell’Usufrutto, che convenientemente sarà una Società, avrà la facoltà di acquistare nel dato termine la proprietà.

I vantaggi

I vantaggi per il Proprietario e per l’usufruttuario sono notevoli rispetto alla locazione o al semplice acquisto, sia esso Società che privato, il quale desideri alienare un immobile, senza avere la necessità impellente di riceverne l’intero prezzo, ma per l’utilità di favorire la futura totale alienazione e conseguire un prezzo per la cessione del diritto ed un immediato accollo a terzi di tutti gli oneri fiscali, manutentivi e di responsabilità.

È molto utile per beni strumentali (capannoni, negozi, uffici) in cui il Proprietario non voglia semplicemente dare in locazione ma voglia disinteressarsi per un certo periodo dell’immobile, anziché con una locazione, con una vendita dell’Usufrutto/Uso che essendo una cessione di diritti reali, NON è tassata. Il Proprietario deve essere tale da almeno 5 anni.

Informazioni

Obbligatorio che il contratto stipulato venga trascritto in Conservatoria con autentica delle firme o, meglio, in Atto Pubblico con un Notaio.

Contratto non registrabile agli atti privati.

Spese e Tassazione

Se l’immobile ha un valore di € 2.000.000,00 e per l’Usufrutto per 5 anni si è convenuto un Prezzo di € 300.000, mentre il valore tabellare è di € 232.200,00, avremo un reciproco vantaggio fiscale e pratico sia per il Proprietario che si sarà assicurato un ricavo netto pre-capitalizzato del 15 % in 5 anni, sia per l'Usufruttuario il quale avrà un costo annuo per il godimento dell'immobile pari al 3% del suo valore, costo nettamente inferiore a quello che avrebbe con una locazione o con una locazione finanziaria (leasing).

Si pensi al caso di una Società o di un privato proprietario di un immobile inutilizzato il cui carico fiscale e manutentivo gravi interamente sul bilancio o sulla persona, mentre la vendita a termine dell’Usufrutto permette una immediata immissione di liquidità ed un contemporaneo discarico fiscale, di responsabilità e spese, pur mantenendo la nuda proprietà.

All’Usufruttuario competono tutte le imposte, fra cui l’IMU e tutte le spese ordinarie di mantenimento, con l’eccezione delle sole spese straordinarie necessarie per evitare il perimento o decadimento del valore del bene, che competono, salvo diversa pattuizione, al Nudo proprietario (ad esempio il rifacimento del tetto).

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